700万元以下物业按揭占市场比例超过七成
经络：楼市成交短期内料会稍为降温

金管局今日推出三招物业按揭的监管措施，以提升银行风险管理和抗震能力，措施包括：

1. 700万以下的住宅按揭成数，由之前的60%至70%，一律降低到60%。即再没有七成按揭。
2. 市民购入第二个物业，即使是自用，其供款入息比率的成数，由50%降至40%，而银行的压力测试，供款入息比率亦由60%减至50%。
3. 所有非自用物业，包括住宅及工商物业等，其供款入息比率则由50%调至40%，银行压力测试亦由60％降至50%。

700万元以下物业占市场比例达74%
经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示，去年透过经络申请按揭之客户，购入物业作自住用途的客户比例已升至超过97%，加上现时市场以中小型物业为主导，是次收紧700万以下的住宅按揭成数，以及修订按揭保险计划申请资格，将最高按揭成数下调至8成，对用家市场影响较大。根据经络按揭转介数字显示，去年全年700万元以下物业占整体按揭市场比例达74%，换言之超过七成买家将会受到措施影响(图一)。相反，投资者比较占不足3%，因此即使收紧对各类非自用物业按揭贷款，由现时最高五成调低至四成，影响较为有限。

(图一)

第二套房买家双重夹击  入市门槛大增
对于有意购买第二套房的置业人士，因为同时受到两大措施夹击，故是次收紧按揭将会大大提升入市门槛。举例说明，假设买家原本已持有一个价值600万元物业，想增持多一个350万元物业，以按息2.15%及25年还款期计算，在措施推出前，每月最少收入仅需65,763元，但措施推出后，700万元的物业按揭成数收紧一成，即贷款额减少35万元，与此同时供楼占入息上限亦相应下调，因此每月收入需增加9,001元至74,764元，增幅达13.7%(表一)。

(表一)

预期细价物业会进一步受追捧
刘氏相信，楼市成交短期内料会稍为降温，不过待市场消化过后，买家将会再度重返市场，焦点仍然会集中细价物业。究其原因，在收紧按揭的情况下，除非置业人士短期内能够增加每月收入，相信可能性不大，因此只能够因应相关收入，退而求其次选择合乎负担能力的物业入市，因此预期细价物业会进一步受追捧。