近八成市民指“双倍印花税放宽”为本年度最具影响力新闻 中上价物业占比创四成创历史新高 惟加息存隐忧 经络：预测2015年全年新取用按揭贷款额平稳轻微增长至2,156亿元

2014年楼市先苦后甜，置业人士对后市取态由悲观转为乐观，带动楼按贷款按年增长超过三成。经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆展望明年，发展商推盘步伐节奏将较今年迅速，银行积极争取新盘按揭市场份额，料以现金回赠优惠等形式吸客，势必竞争激烈。值得注意，美国联储局刚结束本年度最后一次议息，一改以往维持长时间低息的措辞，令明年下半年存在加息隐忧，加上收紧按揭措施限制，刘氏相信，明年按揭贷款仅平稳发展，欠缺双位数增长动力，预期2015年全年新取用按揭贷款额增长至2,156亿元，虽然按年增加仅6亿元，但仍创四年新高(图一)。

(图一)

“双倍印花税DSD放宽”高票数当选本年度最具影响力新闻
今年经络首创Facebook全民投票，选举2014年“经络十大楼按新闻”，反应相当热烈，活动由12月3日至11日短短一星期已有数以百计市民投票，总数达363人。综观 2014年“经络十大楼按新闻”排行榜，第1位“双倍印花税DSD放宽‘先买后卖’换楼期限，500至1000万元物业按揭占比近四成创05年以来有纪录新高”以280票高票数荣登榜首，占总投票人数近百分之八十，投票结果反映楼市政策仍然主导大市，成为市民心目中最具影响力之本港楼按新闻。其次“本港楼价屡创新高，令平均按揭贷款额达334万元续破历史新高”有236票，以44票之差屈居第2位，至于“买家印花税BSD届满两周年，内地客比例一度跌至4%创近五年新低”121票，排名第3位(图二)。

(图二)

中上价物业占比近四成创新高   料明年表现超越细价楼
回顾2014年，年初政策影响楼市，物业交投异常淡静，期后政府微调房策，新盘源源不绝登场，刺激换楼需求，为楼市重新注入动力，不论新取用及新批出贷款额均更胜去年。根据金管局住宅按揭调查数据显示，今年首10个月的新取用按揭贷款额累计录得1,710亿元，与去年同期的1,354亿元比较，增加26.3%。至于今年首10个月新批出按揭贷款额则按年升37.3%至2,302亿元，当中二手按揭贷款额累计仅增加24%至1,345亿元，至于一手按揭贷款额累计则已达610亿元，较去年同期的302亿元急升1倍达102%，反映升幅主要由一手按揭带动，完全符合经络料全年一手按揭贷款额“翻一番”的预测，2014年进入尾声，全年新取用按揭贷款额料可升至2,150亿元，较2013年的1,586亿元增加三成半。

事实上，双倍印花税DSD放宽后明显舒缓楼市两极化的局面，从经络按揭转介研究部数字可见，若以物业价格划分，2014年截至12月17日，500至1000万元物业的中上价物业的增长幅度为全年之冠，占整体按揭市场的比例由去年的28.1%，按年急升11.5个百分点至39.6%，为2005年有纪录以来首次创近四成新高(图三)，反映中上价物业的换楼市场需求殷切。

(图三)

明年按市平稳增长至2,156亿元创四年新高
刘氏预期，明年不乏新单位供应，中上价物业成交量将看高一线，有机会首度超越细价物业主流地位，不过按揭金额会较今年稍逊。究其原因，发展商连环推盘促销，加上资助房屋亦相继登场，私楼与资助房屋互相角力，定价吸引，而且银行配合推出按揭优惠，买家倾向购买一手楼，相信新盘成交量明年升幅可达一成以上。不过一手新盘定价普遍介乎500至1000万元，而600万元以上物业的按揭成数设有上限。另一方面，房委会及房协积极推售资助房屋，将进一步摊薄二手市场客源，在中上价物业主导市场的情况下，总结整体按揭贷款金额难有大幅增长空间，料2015年全年新取用按揭贷款额轻微增长至2,156亿元，按年增加仅6亿元，仍创四年新高。

加息存隐忧  明年息口上落波幅少于50点子
随着美国结束量化宽松措施，按息在所难免逐步正常化，现时本港利率近年处于极低水平，根据经络按揭转介研究部数据显示，反映最新按息水平之经络按息（M-Rate）于11月份录得1.95%，不但连续八个月不足2%(图四)，更创逾三年新低。

美国联邦储备局刚结束今年最后一次议息会议，主席耶伦指未来两次会议不加息，换言之低息环境最少维持至明年首季，料本港的加息步伐将较美国落后。究其原因，以往即使美国联储局加息，本港大部份时间没有即时跟随，举例，2004年至2006年加息周期，美国连续17次加息，累计加息达4.25厘，期内本港最优惠按揭利率仅调整13次，累计加息达3厘，以此计算，平均每次调整幅度不多于25点子，相信未来本港按息上调的步伐亦循序渐进，预期最快要到2015年下半年后才会启动加息，而且初期加息幅度不会太大，首阶段每次加息幅度不多于25点子，全年整体按息上落波幅少于50点子。鉴于新申请按揭需要通过加息3厘的压力测试机制，轻微加息对于业主的供款负担影响有限，相信不会对楼市构成巨大冲击。

(图四)