去年香港楼价先升后跌，由高位计算，至今累积跌幅超过一成，同时近月整体物业成交及按揭贷款数字均屡创新低。根据经络按揭转介研究部及土地注册处数据，今年首季二手住宅平均尺价(以实用面积计算)按季下跌5.6%，重返二○一四年底水平；去年首季整体物业注册量22,581宗，即每月整体物业注册平均数为7,527宗，较一四年同期的4,663宗增加61.4%，但今年首季每月平均数却只录得2,953宗(图一)，较去年减少60.8%。经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示，楼价持续调整，虽然发展商增加优惠推盘，二手业主亦扩大议价空间，惟楼控措施及压力测试要求仍阻碍不少买家入市，政府应考虑开始逐步放宽楼市逆周期措施，以免楼市流转过慢而不健康。
图一
今年首2个月按揭数字创4年新低
刘氏续称，金管局自○九年起推出逆周期措施(如收紧按揭成数、调整供款与收入比率等)，旨在为过热的楼市带来逆向发展，并提升银行风险管理及承受冲击的能力，以确保银行和金融体系稳定。直到近月，楼价已经开始下跌，惟成交量仍未见改善。根据金管局住宅按揭调查数据，今年2月按揭贷款申请按月减少1,571宗至4,869宗，创九八年六月有纪录以来新低，而且首次跌穿5,000宗水平。总结今年首2个月，新取用按揭贷款额累计录得230.18亿元及7,200宗，较去年同期的373.83亿元及11,589宗，分别大减38.4%及37.9% (图二)，而首2个月新批按揭贷款额累计按年大减50.3%至283.52亿元，宗数亦跌50.2%至8,594宗。
图二
建议1：放宽印花税阶梯
目前首次置业及楼换楼人士，购买200万元以下物业的印花税为100元，建议将此准则，扩展至500万元以下物业，有助上车客入市，预计可助近六成买家受惠。根据经络按揭转介研究部数据，三月购买500万元或以下物业买家占整体市场比例为58%，而500万至1,000万元或以下物业买家占比已回落至34%，反映随着楼价下跌，细价物业开始重新成为市场主流(图三)。
图三
建议2：下调压力测试至2厘
去年底美国联储局加息0.25厘，至今仍未再进一步上调利率，加息步伐缓慢，而且欧洲量化宽松政策(QE)与美国量化紧缩政策(QT)背道而驰，相信美国加息幅度有限，建议将贷款人的3厘压力测试机制放宽至2厘，即一三年新措施前水平。参考以往即使美国联储局加息，香港大部份时间没有即时跟随，而且幅度较少，例如最近一次加息周期(2004至2006年)，香港延后9个月才加息，至于美国连续17次加息，累计加息4.25厘，期内香港最优惠按揭利率仅调整13次，累计加息3厘，以此推算，平均每次调整幅度不多于25点子(图四)。
图四
例子：放宽印花税及下调压力测试
举例说明，490万元物业承造六成按揭，以还款期30年、实际按息2.15厘计算，每月还款11,089元，全期利息1,051,920元。于压力测试下，假设按息上升3%，每月入息要求26,755元，但若压力测试放宽至假设按息上升2%，每月入息要求将降低2937元或11%至23,818元。另外，贷款人为首次置人士，490万元物业需付楼价3%的印花税，即147,000元，但若将购买200万元以下物业印花税为100元之准则，扩展至500万元以下物业，印花税将降低146,900元或99.9%至100元 (图五)。
图五
资料来源：经络按揭转介研究部
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