用家主导楼市 中小型物业供楼负担比率走势平稳

去年楼价拾级而上，二手楼价累积升幅接近18%，根据经络按揭转介研究部及土地注册处资料显示，最新十二月底二手平均尺价已超越5,000元水平，录得5,084元。值得注意的是，基于政策市增添物业市场的不明朗因素，投资者入市态度审慎，相信2011年楼市将由用家主导，楼价升幅将转趋温和，中小型物业势成追捧目标。随着楼价升势放缓、低息环境持续，薪金有望上调等因素支持，供楼负担比率走势料保持平稳。

政府去年推出收紧按揭措施及增加物业转售成本，对大额物业市场造成较大的冲击，而中小型物业市场则主要受额外印花税限制，其中800万元或以下物业的按揭成数仍维持在七成水平，故此该类型物业的影响相对较为轻微。由经络按揭转介客户数据可见，200万元或以下物业于去年十二月的按揭申请比率由十一月的26.9%上升至29.3%，至于200至500万元物业的升幅更为显著，十二月的按揭申请比率已突破50%，为去年六月后新高，反映措施推出后，中小型物业市场仍有支持。

笔者认为，随着投资者减少，2011年楼价升势将转趋温和，加上目前全球资金泛滥，本港亦未见有加息条件，在息口徘徊低位的情况之下，预期供楼负担比率走势会保持平稳。以最新二手平均尺价5,084元计算，一个500尺单位，承做七成按揭及二十年还款期，供楼负担比率约为35.97%，较09年底的32.34%上升3个百分点，不过若与97年高位的93.21%比较，仍然存在很大的差距。

事实上，在本港经济向好的大前提下，市民憧憬新一年薪酬有所上调，加上市场资金充裕，息口短期内大幅上调的机会轻微，令供楼压力减少。换句话说，楼价温和上升，市民收入增加，整体供楼负担比率料可保持四成以下水平，举例一个二百万元的物业，承做七成按揭及以二十年还款期，即使以现时息口较高之最优惠利率按揭计划计算，全期P-3.1%(P为5.25%)，实际按揭利率为2.15厘，每月供楼支出占家庭收入比例仅30.45%，而即使楼价上升10%，供楼负担比率亦只上升三个百分点至约33.49%，仍不足四成。不过市民置业前需自我进行压力测验，一旦市况逆转，供楼支出仍不会超出个人预算。