楼市观望气氛持续

一众有关心楼市的读者，相信不难感受到近日楼市气氛之转变。随着早前推出的收紧按揭措施出台，加上美国信贷评级被调低，再加上股市像近日天气骤情骤雨，市场观望气氛日渐浓厚，本港楼宇买卖亦出现拉锯局面。从按揭方面看，交投转淡与置业成本明显上升有重要关系。

根据新措施限制，物业价值700至1,000万元的按揭成数上限降至六成，贷款额亦不可多于500万元。引用上一篇专栏例子，业主早年以九成按揭购入一个600万元的物业，假如物业现时已升值两成至700万元以上，转按即时受到新措施限制，加上按息调升，转按所带来的悭息效果有限，除非此类物业的业主打算急于套现，否则大部份会选择以静制动。即使业主希望透过换楼改善生活，措施实行后，亦需预备更多资金弥补按揭成数减少的差额。

又以太古城换楼个案为例，该屋苑最新平均尺价约9,987元，假设业主持有一个市值近600万元的585尺两房单位，计划升级转换同屋苑三房单位，现时太古城约779尺的三房单位普遍造价700至800万元，惟业主现时的按揭成数最高只有六成，贷款额亦不可多于500万元，与六月份前仍可承造的七成按揭比较，首期增加超过10万元，可见此类换楼人士需要加大资金预算。再者，按揭保险计划下的住宅物业价格上限已调低至600万元，换句话说，此类物业的业主既不能承造七成按揭，亦不符合按揭保险计划的资格，对换楼市场构成阻力。根据经络按揭转介研究部最新数字显示，楼价介乎500万元至1,000万元的中上价物业的按揭比率显著减少，由三月份最高26.8%下降至八月份的17.1%，收紧按揭措施之影响力逐步浮现。