楼市政策令价量调整 下半年新取用按揭料缩减25%

政府推出规范楼市措施，对本港楼市、按揭市场之影响逐渐浮现。经络揭转介首席经济分析师刘圆圆表示，政府“九招十二式”规范措施出台，对上半年楼按市场影响尚算轻微，上半年之新取用按揭贷款额料达1,320亿元，较去年同期大升93% ；惟踏入下半年，有关政策之效应将逐渐进一步浮现，令下半年新取用按揭贷款料下调25%，至不足1千亿元水平，全年料调整至2,250亿元，较09年上升约12.9% (图一)。

刘圆圆指出，本港楼按市场基本因素健康，当中包括：

• 一二手物业成交畅旺：今年首4个本港物业成交量均逾1.2万宗，5月份亦 已突破1.1万宗；
• 楼价平稳上升：今年1至4月二手住宅平均尺价平稳上扬，由年初的$4,470升至4月份的$4,617；
• 按息持续低企：由经络按息(M-Rate)显示，4月份进一步降至0.863%的纪录新低；
• 平均按揭贷款额上升：由1月份的2.22百万元，上升至4月份的2.37百万元，料持续企于2.3百万元水平。

负按揭利率重临 
刘圆圆谓，踏入下半年，政府规范楼市措施效应将进一步浮现，预料在楼价下调约一成下，物业成交量亦将缩减约两成，整体令下半年新取用按揭贷款额将略逊于上半年表现，但全年仍较去年整体有12.9%的增长。刘圆圆表示，由于欧美经济仍存在不明朗因素，联储局下半年料维持低息政策，而本港息率料紧贴美息持续低企，加上通胀升温令负按揭利率重临，将有利楼市及按市的平稳发展。 近6成受访者料今年不加息 
此外，经络按揭转介本周就“未来本港息口走势”进行一项客户问卷调查，成功收集464份问卷，当中59.91%受访者认为今年内本港不会上调按揭息率，40.09%认为年内将上升按息 (图二)。87%受访者表示若加息周期来临，令每月供楼负担比率升至5成，亦会选择继续供款；仅11%受访者会因加息选择出售物业 (图三)。刘圆圆指出，由经络按揭转介的客户数据反映，高达85%按揭用家之物业是自住用途，仅15%为投资目的 (图四)，可见本港楼市及按市以用家为主，加上目前平均每月供楼负担比率(DTI)约为3成，仍有缓冲空间，即使未来加息周期来临，料对业主的供款负担影响不大。

(图一)


(图二)


(图三)


(图四)