按揭比率挑战历史新低

市场观望气氛在施政报告出台后开始淡化，多个发展商随即起动，加快推盘步伐，务求旗下新盘能够赶及第四季应市。不过碍于欧美经济危机前景存在隐忧，股票市场反覆波动，楼市表现未如理想，即使现时业主愿意扩大议价空间，二手市场的承接力仍然薄弱。按揭市场方面，有消息更指有中小型银行将于年底前暂停接受新造按揭的申请，而事实上，物业成交量减少令按揭需求有所下降，加上利润空间有限，因此银行在按揭业务方面的积极性减少也不难理解，料第四季按揭贷款数字跌势持续。

回顾近年市场转变，政府及监管机构为压抑楼市炒风，自零九年底起先后推出多项楼控相关措施，包括收紧楼按成数、增加土地供应及额外印花税等，有效令市场俗称“摸货”的短炒买卖个案随之而减少，现时楼市主要以用家为主导，不过由于收紧按揭措施范围扩大，覆盖层面已扩展至中上价物业，因此除了投资者之外，自住买家亦感入市难度提升。

另外，今年推出的正面信贷资料库，令按揭申请人的贷款纪录无所遁形，加上按揭成数收紧等，亦可想像物业市场借贷难如以往进取。根据经络按揭转介及金管局数字显示，整体的按揭比率已由零九年六月份高位的65.9%，持续下降至八月份53.4%的历史新低。事实上，近日经络按揭转介申请按揭客户当中，一方面预期按息仍继续上升，而同时亦担心政府再有楼控措施推出，因此宁愿减少借贷比例，普遍资金充裕者倾向增加首期，银行对于此类按揭申请人，甚少拒诸门外，但对于“第二套房”，即拥有多于一间但尚未完成按揭供款的物业，或多重按揭的按揭贷款申请人，笔者在早前的专栏亦提及，银行在处理此类申请个案时或调整其申请门槛，包括加大压力测试力度或进一步收紧供款与入息比率的上限，贷款人需要特别留意，相信按揭比率有机会挑战历史新低。