按息“正常化” 按揭产品使用比例呈变化

本港龙头银行自三月份起两度上调拆息按揭利率，其后中小型银行相应跟随调整，令本港按息逐步上升，至于调整幅度则因应个别银行的业务策略而定，相信短期内实际按息仍然维持两厘以下。不过值得注意的是，由于是次加息行动令拆息挂勾的H按与最优惠利率为基础的P按两者之息差进一步收窄，预计按揭产品使用比例或于未来一季度录得调整。

根据经络按揭转介数字显示，反映普遍按揭新客户一般可做到最新的实际按息水平的“经络按息”，于三月份打破连续七个月不足1%的局面，由低位回升至1.056%，预期四月份仍会进一步上升。观乎本港按揭历史，撇除90年代息口高峰期，“经络按息”平均介乎3%至4%，可见目前仍未达至正常水平。而现时已宣布调整拆息按揭利率的银行，最高水平暂为H+1.5厘，若以4月20日银行公会公布之一个月同业拆息0.2厘计算，H按实质息率已调升至1.7厘，与P按之实质息率约2厘水平越见接近，惟H与P按比较，则息差已收窄至只有约30点子，在拆息（H）较最优惠利率（P）波动之大前提下，预料新造按揭中，将有更多人选P按。

笔者认为，虽然现时美国的加息条件仍然有限，以致全面的加息期尚未启动，不过按息步入上升轨道已是不争的事实。自从08年金融海啸后，美国推出的一系列的量化宽松政策令热钱充斥市场，亦令拆息异常低企，当时市场上的拆息按揭产品随之应运而生，而且日趋多元化。虽然第三轮量化宽松政策会否展开仍是未知之数，但随着第二轮量化宽松政策即将告一段落，相信市场的游资将逐渐减少，意味着按息存在上升空间，因此各银行调整按息亦属按息“正常化”之过程，如笔者自二月开始强调，过去按息一直维持历史低位，当时已预料本港按息将步入“息口正常化”之阶段，即银行将陆续将息口上调至合理、正常之水平。

虽然市场在政策降温、银行加息、日本天灾等种种因素冲击下，料短期内入市气氛或会有所影响，不过市场第二季的焦点将会集中在新盘的销情，以及月底卖地情况，若气氛良好，相信整体楼市可望持续稳步发展。