经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示，“双辣招”推出至今，住宅交投急挫，拖低按揭需求。根据金管局住宅按揭调查数据显示，十一月份新申请按揭贷款宗数按月减少18.9%至10,627宗，期内新批出按揭贷款额及宗数分别录得241亿元及8,593宗，与十月份比较，分别下跌2.3%及2.7%(图一)，当中涉及一手物业按揭贷款金额按月增加42.4%至56亿元，而二手物业按揭贷款额则按月减少13.6%至154亿元，二手市场明显落后大市。按揭需求主要由新盘上会带动，十一月份新取用按揭贷款宗数按月微升4.9%至7,893宗，涉及金额增加11.2%至212亿元(图二)，创17个月新高，亦一如经络按揭预期突破200亿元关口，料十二月份仍可延续。
料今年全年新取用按揭贷款额料13%至1,980亿元
总结今年首十一个月，新取用按揭贷款累计录得69,869宗，涉及金额1,730亿元(图三)，与去年同期的92,007宗及2,189亿元比较，宗数及金额差距分别相差24.1%及21%。政府近月连环出招，以致住宅物业买卖成本大幅增加，成交步伐随之而减慢，刘氏预期今年全年新取用按揭贷款金额将较去年全年减少13%至1,980亿元(图四)。预期明年首季政府将公布新一年《施政报告》及《财政预算案》，届时市场气氛将更趋观望，新取用按揭贷款金额难以大幅弹升，全年续于2,000亿元以下水平徘徊，甚至连续三年出现负增长。
十一月份平均按揭贷款金额281万元再创新高
政府多次出招收紧按揭，主要针对贵价物业及第二套房按揭，整体市民置业成本递增，十一月份的按揭比率按月再跌1个百分点至53.5%，创四个月新低(图五)。不过本港楼价由去年底至今，累升逾两成，客源流向中小型物业市场，首次置业用家仍可透过高成数按揭贷款，促使平均按揭贷款金额屡创新高，最新十一月份的平均按揭贷款金额再升至281万元历史新高(图六)。至于平均还款年期亦增加两个月至306个月(即25.5年)，重返八月份高位(图七)。刘氏相信，除非楼价出现调整，否则明年平均按揭贷款金额将持续于高位徘徊，但随着还款年期已设限，加上平均还款年期尚余不足五年便触及监管指引上限，料明年走势趋平稳。
H按计划使用比例连升两个月至5.2%
金管局数字亦显示，P按计划使用比例已连续11个月超过九成业主追捧，最新十一月份录得92.7%。现时本港最优惠利率(P)仍跟随美国息率调整，联储局延长超低息政策至二○一五年，无疑为采用P按计划人士注入强心针，相信全年主流地位难动摇(图八)。至于H按计划使用比例自上月见底回升后，十一月份进一步升至5.2%，究其原因，资金充斥市场，本港一个月同业拆息跌至不足0.28厘，令拆息挂勾H按计划实际按息有所下调，再度引起市场关注。碍于现时H按计划的锁息上限与P按比较相差约0.15点子，若按息升至H按锁息上限，采用H按的每月供楼支出将较P按为高，除非银行加大力度推广H按计划，调整H按息率及锁息上限，否则明年H按计划的竞争力仍不敌P按计划。
转按金额势创六年新低
值得注意，反映最新实际按息水平之“经络按息”于十一月份录得2.2厘，按息持续横行，尽管如此，楼价持续高企，令业主加按套现的诱因增加，十一月份转按金额录得31.64亿元，与十月份比较增加6.2%，涉及宗数达1,743宗，按月增加18.2%(图九)。至于今年首十一个月，转按宗数累计只有15,277宗，较去年同期24,939宗减少38.7%，涉及金额亦只有276亿元，与去年同期482亿元比较，相差42.7%。现时P按与H按实际息差仅0.17点子窄幅徘徊，整体市场的转按意欲远不及去年，预期全年转按金额仅300亿元水平，届时将创六年新低(图十)。
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