加息的预期(二)

美国九月份议息结果一如市场预期，维持息率不变，不过联储局成员调高了明年底联邦基金利率的预测水平，触动市场神经，市场普遍预期明年按息上升，楼价有机会随之而出现下跌。不过根据历史数据，按息与楼价没有必然的反比关系，未来楼价升跌仍要视乎按息扣减通胀的实际按息走势，因为实际按息相对较能反映借贷成本的实况，对后市较有指标作用。

联储局成员预测二○一五年底息率中位数上调至1.375厘，较六月份时预测多0.25厘，令市场忧虑加息周期一旦开始，加息步伐将加快。不过正如本栏“加息的预期（一）”中的问卷调查显示，业主面对加息周期重临已经具有一定的抵御力，有50%业主认为按息上升50点子以下仍属合理及可负担，与此同时，亦有一半业主可承受加息超过50点子。除此之外，2010年金管局要求按揭申请人必须通过2厘的压力测试，即是假设未来按息上升2 厘，供款能力仍然在安全范围以内，期后2013年压力测试由2 厘调升至3厘，进一步扩大业主对于加息的缓冲空间。

值得注意，近年通胀率平均约3至4厘，最高曾迫近8厘，高通胀持续蚕食买家的购买力，不过本港按息水平偏低，高通胀有助抵销供楼利息支出，因此在按息扣除通胀后的实质按息更长期处于负数。从经络实质按息（即以经络按息减去本港通胀率）可见，撇除二○一二年七月本港通胀率骤降至1.6%因素，经络实际按息由二○一○年二月至今仍处于负按息利率水平。今年七月份负按揭利率进一步降至负2.03%，负按揭利率时期已持续达四年半，为按揭史上最长纪录，以往每逢有负按揭利率出现，二手住宅平均尺价普遍录得显著增长，因为高通胀抵销了利息方面的支出，按揭贷款俨如零息借贷，有利置业人士入市。预期本港通胀将持续，负按揭利率时期或延续至明年，支持楼价平稳发展。