加息升温 置业者防范招数

近期楼市炽热，出现三盘齐发的景象，掀起‘抢客潮’。启德一号，元朗Grand Yoho及屯门丰连三盘共收逾三万票，市场冻结资金达30亿元，创一手例后新高纪录。综合土地注册处资料指出，一手私楼注册量本年迄今(截至9月12日)暂录9,207宗，涉及金额1,009.5亿元，已连续3年超过千亿水平。随着楼市旺热，银行力争生意，陆续涌入‘按息战’，推出最优惠H按计划，息率低至H+1.4%。经络按揭转介研究部的经络按息亦处于低位，由本年初二月的2.052%，每月骤降至上月的1.770%。滙丰及中银更降低门槛，推出新楼H按200万便可入场，迎接细价楼热潮。南商及工银亦加入战团，以保市占率。
 
地产商及银行积极抢客，港人反应和楼价又如何？有数据显示，港人对楼市信心回暖，仍有88%的受访者认为香港楼价过高。而宏观过往楼市情况，目前成交量亦低于历史平均水平。戴德梁行亦表示，今年首季整体住宅楼价下行，惟至4月起反弹，令今年首9个月累计升幅达5%，不过较去年9月高位相差仍有3%至5%。而且，今年上半年新取用住宅按揭贷款额按年减少34%，反映出目前楼市交投气氛仍较疲弱，近期楼市的反弹亦只追回上本年之成交。

再拉阔视野至美国加息讨论，近期多位联储局官员发言，鹰、鸽俱全， 令美股指数翌日急挫，恐慌指数急升近四成，亦拖累港股全日急挫录得今年以来最大点数跌幅。 有分析指，9月份加息机率仅为两成多，12月份加息机率则约一半而已，况且一般估计本港的反应通常有3个月的延迟期，所以即时忧虑不大。即使遇上加息周期，置业者仍有以下几项防范招数。
 

• （一）参与定息按揭计划

置业者可以在指定年期内享有固定息率。虽然定息按揭计划的息率会较 “按”及“按”略高，但业主则在指定年期内毋须忧心加息所增加的供款利息负担，定息计划无疑是应对加息的“避风港”。

（二）注意避免“借尽”

• 只要置业者不是“借尽”，其实港息加息0.25厘，每100万元贷款供款，将只增加127元，所以港息即使加足2厘，对按揭供款影响亦不会太大。惟“借尽”者则要注意风险，准备置业者则需尽量避免。
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• （三）申请按揭前应清楚留意H按锁息上限条款
• 部分银行提供H按锁息上限，假设银行提供的锁息上限是P-3.1厘，拆息上升令按息超过P-3.1厘时，亦只会改以锁息上限供款，按息不会再超限抽升。
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有见市况炽热，作为要“上会”的买家，当然希望可以找到一个最优惠兼稳定的按揭计划。买家可透过具规模的按揭中介机构“货比三家”，毋须四处格价，便可以知道多间银行及金融机构对欲购物业的估价、按揭息率、须支付首期及每月供款等资料。更重要是中介机构会为买家安排压力测试，并就测试结果作出按揭或购置物业类别的实用建议。