再谈按揭担保

在上一篇专栏中，笔者提及担保人假如尚有物业未供满，须留意按揭担保的限制。至于手上没持有物业的按揭担保人，若然日后有意置业，则要留意所有按揭担保款项会被纳入计算供款占入息比率，故将来置业时的贷款额可能因此而减少。

举例说明，假设担保人的月薪为40,000元，根据指引，每月供款不可占多于入息百分之五十 (即20,000元)，而按揭担保部份已占每月入息25%，以此计算，担保人日后若有意置业，该物业每月的供款也不可于入息的25%，同时需要再通过指引之压力测试，确保加息两厘后仍维持可负担水平。

另一方面，由于担保涉及按揭合约等法律文件，因此按揭担保人欲终止其担保名义及责任，一般而言，需要贷款人透过律师楼处理有关手续及文件。与此同时，贷款人亦需要向银行提供足够的财力证明可独力偿还贷款，又或者转换另一个按揭担保人，不过最终须由银行重新审批及决定是否接纳终止有关按揭担保事宜。

此外，不少贷款人亦会趁物业升值将物业转按，同时终止按揭担保。究其原因，由于物业升值期间，贷款人普遍可以透过转按将按揭成数降低，从而减少贷款负担，其供款占入息比率亦会随之而下降，届时便无须透过担保人以承造按揭。