~本港楼价自2008年金融海啸后，至今已连升七年，期间人民币亦持续升值达五年，不过人民币兑换港元汇价自去年起开始出现下跌，近期跌势明显加剧，引起市场广泛讨论，有言论指人民币贬值将会令楼价有所调整。究竟人民币贬值，本港楼价是否很大机会出现调整？
回顾过去七年本港楼市升浪，每年楼价升幅由2.7%至26.9%不等，惟期内人民币每年升幅仅徘徊1.3%至4.6%，2014及2015年至今人民币甚至贬值，上述数字已反映，人民币升值幅度亦不足以支持楼价上升，故人民币汇价与楼价走势没有必然关系。
笔者相信，人民币升值最直接是影响内地客的购买力，而不是物业价格。以往内地客来港置业，基于人民币升值，买港楼变相有折扣优惠，加上本港物业升值力强，大大提升购买力及置业诱因，2003至2011年内地客占整体按揭市场比例有增无减，2011年高峰期更达11.1%，还记得当年不少评论指内地客来港置业推高本港物业造价吗？笔者已透过数据分析事实并非如此，根据经络按揭转介研究部数据显示，内地客比例由2011年高峰期显著下跌，至今已连跌四年，及至七月份占比进一步跌至5.3%，不过较去年全年的6.8%减少1.5个百分点，更创出六年新低，期间楼价并没有跟随掉头回落。
此外，从金管局数字可见，去年初人民币兑港元汇价，每1人民币兑换约1.2836港元，今年七月跌至仅兑换1.2471港元，贬值近3%，不过笔者相信，内地客对本港物业的入市热情冷却，人民币贬值并非唯一因素，因为人民币贬值远不及各项印花税的影响力，单是新买家印花税(Buyer Stamp Duty -BSD)，内地客来港置业率先要支付15%税项，因此入市成本上涨才是内地客入市热情冷却的主因。本港楼市现时仍然稳健，因为近日股市波动，楼市并未受到很大冲击，至于楼价何时出现调整，笔者相信现阶段较取决于日后的政策及息口变化。
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