【买新楼按揭2024】一手楼（楼花/建期+现楼）买入步骤、按揭成数、即供建期分别、按揭保险、发展商按揭注意事项

一手楼分为楼花及现楼，不少置业人士喜欢买楼花，究竟甚么是楼花？申请楼花即供按揭有甚么注意事项及常见问题？选择建筑期现楼按揭又会如何处理？经络按揭转介整理了楼花置业及按揭懒人包，让大家买入一手楼时不会计错数。

买入一手楼的付款方法及按揭种类

买入一手楼通常会出现以下3种情况：

1. 「即供付款」：一手楼现时处于楼花期，选择即时付款及立即申请按揭供款，付款方法称为「即供付款」，按揭为楼花按揭，由于资金能在短时间内回笼，发展商提供的折扣优惠通常较多。发展商会提供90至210日的成交期计划，通常愈短的成交期，折扣会愈多。

2.  「建筑期付款」：一手楼现时处于楼花期，选择先付小部份楼价，再于物业落成时才申请按揭支付余下楼价，付款方法称为「建筑期付款」，按揭属于现楼按揭/建期按揭；在此情况下，发展商提供的折扣优惠通常较少，买家在收楼前3至6个月才申请按揭。
 

3. 一手楼已处于现楼期，买入单位后即时申请按揭，同样属于现楼按揭。

一手楼楼花

甚么叫一手楼楼花？

一手楼中的楼花是指未落成的楼盘，发展商为了锁定销售量及回笼资金，会推出多项折扣优惠，鼓励买家在楼花期买入单位。现时《一手住宅物业销售条例》规管一手物业（包括楼花）的销售程序及资金存放。
 

买入楼花有甚么好处？

买家买入楼花时，未能参观真实单位又不能即时入住，发展商为了吸引买家在楼花期买入单位，发展商会提供即供折扣优惠，鼓励买家以最短时间支付楼价。
 

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买入一手楼楼花有甚么基本步骤？

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楼花即供按揭有甚么基本注意事项？
 

申请人在签署临约后，需要尽快提交按揭申请表、临约、身份证明文件、入息及工作证明。银行会根据申请人的文件及信贷评级进行批核，当银行批出按揭及申请人选择有关银行后，银行便会发出按揭确认信，银行按揭批核时间约为3个月。发展商会为买家提供不同付款计划，导致成交期较长，由于银行只会处理3个月内的按揭申请，买家要小心利息、按揭及楼价的风险。

楼花即供按揭贷款额如何计算？
要扣除所有发展商优惠计算，包括付款计划折扣、脸书页面赞好折扣、置业优惠、印花税折扣等。假设总折扣额为20%，物业面价为800万，折实后为640万，银行会以640万计算按揭贷款额。
 

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楼花及现楼可否选用按揭保险？

经过2023年9月的放宽按保措施，不论是选择即供付款的楼花即供按揭或选择建期现楼按揭，也可以为1000万物业申请9成按揭：

甚么叫楼花挞订？

买卖双方签署临时买卖合约后，需要在5个工作天内签署正式买卖合约（5%），并根据合约支付余下楼价。如果买家无法履行承诺，交易便会终止，卖方收取骑约订金。如果签署正式买卖合约后，买家没有履行承诺，除了要没收所有订金，甚至有可能根据合约条款赔偿卖方重售后的招致的损失。不论是任何两种情况，均称为「挞订」。一手楼／楼花挞订原因众多，主要原因包括买家申请按揭出现问题或睇淡后市。
 

楼花即供按揭需要压力测试吗？

申请楼花按揭与一般按揭一样，需要进行压力测试。

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一手楼建筑期付款

选择建期付款有甚么好处?

资金较有弹性：有别于即供计划要即时上会，使用建期付款只需支付小额楼价，在收楼时才支付余下楼价，资金处理较有弹性。例如本身正在租楼的买家，可以在租约完结后才正式供楼，避免要同时应付租金及供楼双重开支。

选择建期付款及按揭有甚么要注意？

选择建期付款虽然可以在较后的日子才供款，但除了发展商会提供较少回赠，按揭申请方面亦要承受一定风险，列举如下:

入息变化：在物业可收楼时上会，借款人的入息可能出现变化，需要承受未必过到压力测试的风险。

物业估价：收楼时物业的估价是未知数，如果估价大幅下滑，有机会借不足按揭。

建期可否转即供？

如果买家本身选用建期计划，但希望转即供计划，需要向发展商申请，但有机会需要支付额外律师及其他费用。

即供建期的按揭申请次序分别

 一表睇清楼花按揭与建期按揭的分别

加息期下买一手楼建期计划的业主如何自保？

现实上无人能确实知道加息幅度及时间会有多久，如果选择建期收楼的一手楼业主，有甚么方法可以处理加息的按揭风险？

预备有额外的担保人：在置业前，最好找到后备的担保人，当申请按揭的结果不似预期，也可以有人帮忙

选择楼花期较短的一手楼：楼花期较长的一手楼变数较大，选择楼花期较短的一手楼可以减低按息大幅变动的风险

一手楼现楼

甚么是现楼？

一手楼中的现楼是指楼盘已经落成，发展商已经取得「满意纸」及「入伙纸」，买进单位后不用等候楼花期，便可尽快入住。发展商通常出售一手楼楼花时，通常会分阶段推出价单，愈迟的价单，物业进入现楼阶段的机会愈高。

现楼按揭要几时申请？

一手楼处于楼花阶段时，可选择即供申请按揭或建期申请按揭，但现楼并没有楼花期，因此不能选择即供按揭，签署临约后便要即时向银行申请按揭。

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发展商按揭是甚么？

购买一手楼如果买家不选用按揭保险，便要根据金管局按揭指引的按揭成数申请按揭。发展商为了鼓励买家入市，会与财务公司合作推出发展商按揭，不少发展商按揭以「唿吸Plan」形式，即买家在毋须压力测试情况下便可申请按揭上车，但经过指定蜜月期（一般为2至3年后）按揭利率大幅增加，届时业主便要考虑转按。

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发展商二按有甚么要注意？

发展商二按涉及多项条件，首先第二按揭最高贷款额不得高于净楼价的若干百分比，其次二按与一按的总贷款金额一般不能超过若干成数。另外要注意利息条款，通常二按首两年的利息较低，但其后利率便会上升，以及有机会要支付数千元的申请手续费。

如对买入楼花及楼花按揭并不熟悉，可以联络我们的按揭专员了解更多按揭详情！经络按揭跟进按揭个案不会有隐藏收费，详请可致电319-66688与按揭专员查询。

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一手新居屋按揭

一手楼除了涵盖私人屋苑，其实在资助房屋方面，政府每年均会推出一手居屋单位，供符合资格的市民选购，而此类一手的居屋楼宇，申请按揭会与私人屋苑有不同地方。

能够符合资格申请新居屋的人士包括绿表及白表买家，绿表买家主要是公屋租户，他们最多可借取楼价九成半作为按揭，还款期约为30年。白表买家可申请的按揭成数最高为九成，还款期同样为30年。如果打算买入居屋单位，新居屋的话一般毋须通过压力测试，只要通过供款与入息比率，银行都会接受按揭申请。现时新居屋已经可以选择H按或P按，借款人可根据自己的实际需要选择最优惠的按揭计划。

为甚么申请一手楼按揭时要找按揭转介公司?

1. 免费解答疑难：不论是选择即供付款还是建期付款，都要承受不同风险，作为按揭转介公司的龙头，经络按揭按揭专业人士为大家提供免费的按揭谘询

2. 免费格价：每间银行提供的按揭计划优惠各有不同，经络按揭按揭专业人士为大家免费格价，比较最平息及最高现金回赠的银行

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