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【新盘挞订潮】买楼挞订常见原因及预防心法

2020.11.10

最近多个新盘录得多宗挞订纪录，大围柏傲庄出现「七连挞」、屯门御半山及元朗Grand YOHO均录得挞订纪录，买家损失几十万，究竟有何方法避免遇上挞订命运？

在物业买卖过程中，买卖双方要签署临时买卖合约，买家要支付第一笔订金，如果买家决定放弃交易，订金便会被没收，俗称「挞订」。新盘买卖首笔订金一般为5%（是乎发展商价单而定），假设楼价为800万，买家便要先支付40万作为订金，如果日后放弃交易便要白蚀40万。挞订出现主要与以下原因息息相关：

1.信贷评级出现问题
银行批核按揭时，会查核申请人及担保人的信贷评级，现时信贷评级分为A至J，Ａ级显示申请人信贷纪录良好，J级代表信贷评级最差。信贷评级受理财方式影响，例如平日信用卡及私人贷款是否还款纪录良好、是否有破产纪录等。环联TransUnion（TU）为香港唯一消费者信贷数据的参考机构，记录信贷人的信贷数据，包括个人资料、信贷情况、还款纪录、查询纪录以及信贷评分。如果申请楼按时银行发现申请人信贷评级过低，未能给予最优惠的按揭计划，甚至不批出按揭，导致申请人难以支付额外首期，最终挞订收场。

申请环联信贷报告有助了解自己的财务状况，申请费用为$280。由即日起至12月31日止，凡买楼采用「建期付款」的新盘客户，透过经络提交按揭转介申请，即可免费获取TU环联信贷报告名额乙个，一个月内无限次查阅报告。

2. 按揭计错数
不少置业人士买入物业前未有仔细计数，在签署临约后才发现财政状况有「隐患」，例如本身有负债，未能通过银行加息3厘的压力测试，或者本身信贷评级欠佳，最终无法上会，即使银行批出按揭，亦可能与本身预算出现偏差，例如以为自己情况必能做到九成按揭，但最终只批出五、六成，未能支付差额下只能挞订收场。置业涉及数百万以上贷款，买入单位前可先行计数，只要提供个人财务状况及物业数据，经络按揭专员便会为申请人计计数，了解压力测试等情况是否符合资格，提供按揭专业建议。

3. 建筑期付款财务出现问题
建筑期付款是指买家先付细额首期，再于物业落成时才申请按揭及支付余额，原意能让买家在物业落成前财务处理更有弹性，例如毋须长时间应付新楼及旧楼的按揭供款。然而，由于签署临约至物业落成之间约需时1至两年，中间有机会出现种种不确定因素，例如买家本身财务状况出现问题，或者楼市下行导致申请按揭时估价不足，买家未能负担差额，最终便要踏上挞订命运。要应对建筑期风险，买家最好预备更充裕资金，或与家人商讨财务后备方案，帮忙提供资金支持。当银行真的出现估价不足时，也能有额外资金应付差额，毋须挞订收场。

4. 担心后市下行
过往有不少个案是基于投资策略、个人理由或市况所致，例如有投资者买入单位后认为「买错货」，认为止蚀方为上策，亦有部份因为担心未来楼市下行，在整体投资前景考虑后宁愿挞订止蚀。今年亦有买家基于移民理由，最终挞订终止交易。挞订涉及不少财务成本，置业作为长线投资工具，签署临约前应仔细做好财务规划，有需要可咨询相关专业人士。