【换楼攻略】新按保换楼4大注意事项

踏入11月交税季节，打工仔需要处理税务局的「绿色炸弹」，现时市面上有多种贷款帮助交税人士度过税务难关，例如税务贷款、私人贷款、循环贷款等，过去如果手上有物业人士，更能通过转按套现。不过今年税务贷款审批较为严格，而今年10月政府推出新按揭保险计划，会为换楼的人士提供更多资金调配选择。

（一）新按保启动换楼链

新按保措施规定，放宽由香港按证保险有限公司提供的按揭保险计划的楼价上限，其中首次置业人士(即申请时并未持有任何香港住宅物业)可申请最高9成按揭贷款的楼价上限将由现时400万元提升至800万，而可申请最高8成按揭贷款的楼价上限则会由600万提升至1,000万，后者可以包括自用换楼，为需要换楼人士提供更大弹性。

（二）增强业主借贷力

新按保措施受欢迎其中一个主因，是增加业主的借贷力，推动楼市的换楼链。假设业主本身拥有一个物业市值600万的物业，随着家庭成员人数增加，希望买入一个市值800万的单位。根据旧例，该楼价单位过往只能承造6成按揭，首期高达320万，并非一般家庭能够负担。

 *假设楼价为800万，以上例子只供参考

不过在新按保制度下，业主可以先沽出手上单位，重新获得首置身份再购买物业，800万的物业可以最高承造9成按揭，首期只需80万，扣除置业开支后能够套现约500万作其他财务配置。在现时低息环境下，业主套现的资金可作投资用途以抵销按揭利息支出，或者教育或装修用途。如果担心沽出物业后未能在极短时间内买入另一单位，可以不使用首置身份，买入单位后才沽出现楼，但要承受印花税成本。

（三）注意每月供款大幅上升

不过以新按保置业的人士要注意，虽然换楼后能够套现置富，但每月供款会大幅增加。同样以一个800万物业为例，如要使用新按揭保险，以首置身份承造8成按揭、实际按息2.5%及还款期25年计算，每月供款额增加至28,711元，如果以9成按揭计算，每月供款更要高达32,300元。在供款与入息比率为50%的要求下，每月供款额要高达五万多元，有意采用新按保的人士要注意收入符合有关规定。另外如不符合压力测试的人士，还须缴交额外保费。

不同按揭成数之每月供款比较

 *假设楼价为800万，以上例子只供参考

（四）银行审批更明朗

经络按揭转介研究部数据显示，自施政报告推出为首置人士放宽按揭成数措施(10月16日至11月14日)，透过经络按揭转介申请按揭的个案当中，使用高成数按揭(按揭成数为六成以上)的申请占整体申请达50.2%，当中使用高成数按揭购入二手物业占整体申请约为76%，购买一手物业并使用银行高成数按揭申请则为24%。

有人担心新按保措施推出不久，银行审批会较为严谨，惟经络按揭转介高级副总裁曹德明认为，现时已有部份银行对于此类申请均可作弹性处理，亦已有成功批出的个案，但按揭保费将在新计划增加之15%下再额外增加10%。他相信随着批出高成数按揭的个案日渐增多，银行处理程序更趋明朗化，有助刺激楼市交投。

总括而言，新按保措施实施后，为大家提供更多按揭供款选择，加强现金流应付税务或其他开支。如有任何问题，可随时与经络按揭转介的按揭专家联络。