在香港置业申请按揭，金管局规定最长按揭还款期为30年，当考虑申请多少年的还款年期，除了申请人应从利息开支及压力测试因素考虑，不过银行批出的最长还款期会因应人龄、楼龄、物业性质等因素而变化。经络按揭一次过深入解释各项因素引起的变化。
1. 按揭还款年期的考虑因素：
a. 考虑压力测试
金管局要求借款人要达到当利率上升3厘，每月供款额不得高于入息六成的规定，而按揭还款期长短会影响压力测试的门坎，以楼价800万借取六成按揭为例，如果选择还款年期为30年，假设利率上升至5.5%，压力测试要求为$45,423。但如果选择20年还款期，上升$9,608至$55,031。所以还款期愈长，压力测试的门坎便会愈低。
b. 供楼开支
如果选择较长还款期，供楼开支摊薄后会出现变化。以同一例子计算，如果选择还款期为$18,966，但如果选择20年，每月供款便提升$6,469至$25,435。如果供楼能力有限，在物业及借款人背景容许下，尽量选择较长的还款期，让供楼更加轻松。不少买家会从利息及风险角度、长远财务规划等因素考虑按揭还款期，的确愈长的还款期，利息开支会有差异，在持续低息环境下，考虑选用较长年期的还款期有助增加借款人的供楼能力。
c. 税务扣减
如果属于自住物业，政府会提供20年的居所贷款利息扣税优惠，供楼利息可以扣税，每年上限为10万元。如果供款年期太短，未必能够用尽优惠，详情可向税务专家了解更多。
2. 物业种类如何影响还款年期？
a. 居屋
买入未补价居屋，不论是以绿表还是白居二，最长还款年期只有25年，如果买入的是已补地价居屋，最长还款期则可达30年。如果属楼龄20年以上的居屋屋苑，银行有可能要求缩短按揭还款期（详情留意白居二按揭懒人包），如果买入的是房协住宅发售计划单位，则与私人物业无异，可以选择30年还款期。
b. 村屋
村屋按揭一般以「55减」为最长还款期，如果村屋楼龄为30年，最长还款期便只有25年。如果楼龄为25年以下，则可以做到30年还款期。
c. 车位
车位的最长还款期一般为15年，如果车位与住宅合契买入，则可以跟随住宅享有30年最长还款期。详情可以浏览【车位按揭懒人包】
d. 工商铺
工厦、商厦及铺位最长还款期可达20年。
3. 按揭类型是否会影响最长还款期？
a. 申请按揭保险
首置人士申请按揭保险，最长还款期可达30年，但如果属于村屋，则同样以「55-」决定。
b. 发展商按揭
为了吸引买家买入新盘，发展商会推出多项按揭计划，现时大部份发展商按揭的最长还款期为25年，但去到后期，利率一般会愈来愈高。
4. 人龄的影响
现时大部份银行采取「75减人龄」计算最长还款年期，所果想做到30年还款期，因此45岁便会成为分水岭，一般情况下45岁以上还款年期便愈短。如果借款人太老，除了要考虑缩短最长还款年期，亦可考虑增加较年轻的担保人。银行会根据较年轻者计算最长还款期，假设借款人已经60岁，理论上只有15年还款期，但如果有名30岁的担保人，便能借取30年还款期按揭。个别银行会提供「80减」计算，想知道详情可以和我们联络。
银行会否为个别高龄人士情况提供长还款期？其实不少银行能为优质客户提供弹性，如果为银行优质客户、入息符合压力测试加上信贷评级优良，银行可以酌情处理其按揭申请。一些专业人士如医生、会计师等专业行业也会较易获得弹性处理。
5. 楼龄的影响
银行另一个考虑是楼龄，银行同样会以「75减」计算最长还款期，即楼龄45年以上的物业，最长还款年期有机会不到30年。如果楼龄已达50年，最长还款期便只有25年(75-50年)。不过此为银行界批核一般标准，如果屋苑属于美孚新邨一类蓝筹屋苑，单位保养得宜，有机会享有弹性处理。
唐楼物业由于楼龄已普遍达4、50年以上，因此最长还款期通常只有20多年以下。
6. 人龄+楼龄计算
银行批核按揭申请时，会把借款人年龄及物业楼龄同时比对，假设人龄计算最长还款期为25年，楼龄计算下最长还款期为30年，银行会以较低者为准，即25年作为最终批核结果。不过如果借款人财务质素良好(例如属于公务员拥有稳定收入)，即使买入单位楼龄超过45年，银行仍有机会批出高达30年的按揭还款期，所以签署临约前，可以先致电319-66688联络经络按揭转介，提供物业状况及个人资料，由按揭专员作出初步的分析。
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