置业初哥申请按揭时,难以预算最多可买入几多钱物业。其实在现行金管局按揭指引下,已经为置业人士提供一套可负担的按揭及楼价方程式。为了让大家一目了然,经络按揭今次两个简单的「楼价、首期、压力测试对照表」,方便大家置业前计计数。
按揭申请人的收入究竟能买入几多钱楼,其实要视乎会否选用按揭保险。如果不选用按揭保险,可参考「表1」,假设申请人月入约3.4万,可以买入约600万以下物业,但9700要支付240万首期。不过如果首期不足,申请人便要考虑使用按揭保险,可参考「表2」。以同样月入3.4万计算,申请人最高能买入约400万的物业,首期更大幅下降至40万。但如果想买入更高楼价,基于受压力测试限制,申请人未必符合资格。
表1:不用按揭保险的「楼价、首期、压力测试对照表」
楼价 | 最高按揭贷款额 | 首期开支 | 压测月薪要求 |
$10,000,000 | $5,000,000 | $5,000,000 | $47,316 |
$9,000,000 | $5,000,000 | $4,000,000 | $47,316 |
$8,000,000 | $4,800,000 | $3,200,000 | $45,423 |
$7,000,000 | $4,200,000 | $2,800,000 | $39,745 |
$6,000,000 | $3,600,000 | $2,400,000 | $34,067 |
$5,000,000 | $3,000,000 | $2,000,000 | $28,389 |
$4,000,000 | $2,400,000 | $1,600,000 | $22,712 |
$3,000,000 | $1,800,000 | $1,200,000 | $17,034 |
$2,000,000 | $1,200,000 | $800,000 | $11,356 |
$1,000,000 | $600,000 | $400,000 | $5,678 |
(*以上计算根据一次付清按保费用作为基准,并根据H按封顶息率2.5%及按揭还款期30年计算)
表2:使用按揭保险的「楼价、首期、压力测试对照表」
楼价 | 最高按揭贷款额 | 首期开支 | 压测月薪要求 |
$10,000,000 | $8,000,000 | $2,000,000 | $75,705 |
$9,000,000 | $7,200,000 | $1,800,000 | $68,135 |
$8,000,000 | $7,200,000 | $800,000 | $68,135 |
$7,000,000 | $6,300,000 | $700,000 | $59,618 |
$6,000,000 | $5,400,000 | $600,000 | $51,101 |
$5,000,000 | $4,500,000 | $500,000 | $42,584 |
$4,000,000 | $3,600,000 | $400,000 | $34,067 |
$3,000,000 | $2,700,000 | $300,000 | $25,551 |
$2,000,000 | $1,800,000 | $20,0000 | $17,034 |
$1,000,000 | $900,000 | $100,000 | $8,517 |
(*以上计算根据一次付清按保费用作为基准,并根据H按封顶息率2.5%及按揭还款期30年计算)
两个表只供参考。其实可负担楼价受多项因素出现变化,大家要紧记以下3大按揭规则:
按揭规则(1):按揭还款期长短影响压测
两个对照表以按揭还款期30年计算,如果银行批核按揭未能提供最长年期,压测要求会出现变化。以「表1」600万楼为例,如果还款年期压缩至25年,压测要求便提升至$36,845。由于按揭还款期受借款人的年龄及楼龄影响,签约前可以先行向按揭专员查询。
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按揭规则(2):供款要符合收入比例
根据金管局按揭指引,按揭申请人的每月供款不得高于月薪50%,压力测试是当利率上升3厘下,每月供款不得高于月薪60%。以上对照表根据封H按顶息率2.5%(即5.5%利率)计算,如果按揭计划的封顶位上升,压力测试门坎便会提高。
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按揭规则(3):留意按揭封顶位
不论选用普通按揭还是按揭保险,均需要留意按揭贷款上限的封顶位(俗称「CAP顶」),如果没有申请按揭保险,根据金管局的按揭指引,楼价1,000万以下物业的最高按揭成数为六成,但设有封顶位500万,所以当楼价在833万以上,按揭成数便不足六成。所以在表(1)中不论是900万还是1,000万的物业,总贷款额只是500万。如果有选用按揭保险,当楼价去到800至900万,由于封顶位为720万,所以不论是800万还是900万的物业,最高借贷额也是720万。
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按揭申请看似简单,其实都是一门学问,如有任何疑难,欢迎致电319-66688与按揭专员查询。
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