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【游资流入】想趁劲低息入市？置业新手申请按揭前必读3大重点

2020.11.11

近日银行水浸，以H按供楼的人士最受惠！今日（11月11日）一个月拆息低至0.13%，银行同业拆息跌至9年新低，实际上置业人士悭几多？置业新手申请按揭前要注意甚么重点？经络按揭一次过为大家拆解。

600万贷款额节省逾百万
拆息的走势与资金持续流入香港银行体系息息相关，年初拆息处于2厘以上水平，供楼人士要依靠H按的封顶息率供楼，但以今日一个月拆息低至0.13%、贷款额600万、H+1.35%及还款期30年计算，每月还款额为$20,650，比年初的息率节省$3,057，全期利息更可节省低至$1,100,726。

	拆息0.13% (11/11/2020)	拆息2.27%(2/1/2020)
实际按息	1.48%	2.5% (以封顶息率2.5%计算)
每月供款	$20,650	$23,707
全期利息	$1,433,885	$2,534,611

*假设贷款额为600万，按揭计划为H+1.35%，还款期30年，封顶息率为2.5%

置业新手在申请按揭前，应注意以下3大与拆息有关的事项：

1. 每间银行拆息计算准则不同
现时大部份银行以供楼日的拆息计算下个月利息供款，例如今日（11月11日）为供楼日，今日拆息为0.13%，下个月(12月11日)供款还款便以0.13%计算利息。但亦有银行以一个月拆息平均值或供款日当天计算，详情可以向按揭专员查询。虽然每次供楼会因拆息会有轻微变化，低在环球市况疲弱下，美国等地持续放水，预料拆息仍维持一段低水平，供楼仍然受惠。

2. 压力测试以封顶位计算
虽然拆息低企，但大家要注意申请按揭时，会根据按揭计划的封顶息率计算压力测试，而不是以拆息计算。现时有些银行的封顶位是P-2.5%或P-2.75%，但不等于P-2.75%胜过P-2.5%，亦须了解不同银行选用之P是大、中、细，因为如采用中P-2.75%的银行 P (5.25%)、实际按息为2. 5%，如采用细P-2. 5%的银行 P (5 %)、实际按息同样为2. 5%，因此实际按揭封顶息率均为2.5%，申请人要以2.5%计算自己是否符合申请按揭资格。

3. 用按揭计算器计算每月供款
打算置业人士如想初步计算低息环境下每月供款额及利息开支，可使用经络按揭计算器，输入楼价、贷款额、按揭利率及供款年期计算出来。假设买入物业为500万，贷款额为八成，实际按揭利率1.63%（拆息0.13%+按揭计划1.5%），初步预算的每月总供款额为$14,056。由于拆息会根据市场出现不同变化，事实上在现时拆息低企下，大家置业成本会比加息周期为低，可根据自己的财务能力部署置业计划，尝试实现置业梦。