大家供楼置业时，除了要考虑按揭利息开支及个人现金周转等因素，应同时考虑税务优势。政府为了舒缓市民供楼压力，在按揭供款上提供扣税优惠，上限为每课税年度10万元，年期长达20年，节省大家的供楼成本。究竟业主可以如何善用这个高达200万的扣税优惠？必须紧记以下悭税3招！
第1招：熟读扣税基本原则
要符合税务局的扣税要求，物业必须为境内住宅项目及自住用途，如把物业出租并不符合资格。如果项目为楼花，在物业入伙后才能开始扣税。假设业主在今年9月买入一手楼花并使用即供付款，11月正式供款，但物业于2021年4月才正式入伙，他只能获得扣除21/22年度的利息开支。此外，缴付的按揭利息必须是用作购买该物业，否则不能扣减税项。
第2招：供款早期用扣税额最着数
由于按揭是息除本减，利息开支会逐年下调，在供楼早期使用扣税额最为着数。假设买入一个700万物业，以六成按揭、贷款额420万、还款期30年及实际按息2.5%计算，首年利息开支为103,914元，可用尽每年10万元的扣税额。在息除本减效应下，尚欠本金逐年下降，在第3年开始还款利息已经跌穿10万，在第7年开始更跌穿9万，已经未能达至10万的扣税上限。在去第20年，利息开支更跌至4.6万。因此为了达到悭息效果，供楼人士应愈早使用扣税额愈好。
还款年度 | 年底尚欠本金 | 该年利息开支 |
第1年 | $4,104,773 | $103,914 |
第3年 | $3,907,033 | $99,037 |
第10年 | $3,131,721 | $79,914 |
第20年 | $1,760,379 | $46,090 |
第30年 | $0 | $2,671 |
*以上例子只供参考
第3招：计算应否连续使用扣税额
由于税务局并无规定扣税额必须要连续使用，所以业主可根据自己的置业计划及财务需要，适当安排该年是否使用扣税额。以同样例子计算，假设业主已为单位供了15年，利息开支已跌穿7万，远低于10万扣税额上限。他具有换楼计划，打算买入一个900万单位，借取540万按揭及还款期25年。以同一按息计算，首5年利息开支均高于10万，在此情况下把扣税额预留在新物业的按揭上会较为化算。
由于每个业主财务情况各有不同，以上例子只供参考，要落实悭税计划，事前可向税务专业人士及税务局查询。如在按揭有任何疑难，可以致电319-66688与我们联络。
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