本港楼价自去年八月起由高位回调，成交急挫楼市冰封。不过，从经络按揭转介研究部的数据所见，香港楼价从今年一月的低位（平均实用呎价为$12,351）已止跌回升，小阳春提早出现，而且反弹幅度惊人。及至今年五月份，平均实用呎价已升至$13,739，升幅超逾一成，并再次创下历史新高。经络按揭转介高级副总裁曹德明认为，楼市于上半年火速回暖的原因可归纳为四点：

1. 多盘齐发 刚性需求支撑楼市

年初有多个发展商新盘及居屋推售，定价吸引，加上二手物业议价空间扩大，激发市场多月来的购买力，令楼市火速回暖。根据土地注册处数据显示，今年首半年的一手住宅注册宗数为13,510宗，比去年同期的8,686宗增加4,824宗或55.5%，整体住宅注册宗数为37,154宗，比去年同期的35,811宗升3.8%。

2. 银行按揭竞争白热化吸客

年初起银行积极抢攻按揭业务，并将优惠不断推高，现金回赠由2%增至2.1%，更有龙头银行推出数千元的定额现金回赠优惠。除此之外，拆息按揭计划（H按）由一月份最优惠的H+1.235%加码至H+1.23%。虽然一个月银行同业拆息（HIBOR）持续偏高，一般按揭客户需以封顶息率作出供款，不过即使是以现时银行一般的2.375%供款水平来说仍算偏低，在利率低企及现金回赠可观的情况下，刺激买家入市及楼价上升。

3. 减息成楼市利好因素

息口亦是左右楼市发展的重要因素之一。自去年十二月美国加息后，市场对息口预测方向呈180度大转变，由加息转为减息。而近月市场料美国于本月底减息的机会极大，虽然是次美国加息周期内已加息九次，累计合共2.25厘，相反香港只象征式加一次及只有八分之一厘，因此即使美国减息料香港仍未有条件实时跟随。不过，相信不少买家仍憧憬未来减息的可能性，将令按揭供款减少，可被视为楼市的利好因素之一。

4. 贸易战似缓和楼市气氛转好

去年八月受到中美贸易战的影响，全球股市大泻，香港亦未能独善其身。受到外围环境因素影响，买家入市信心下降，以致楼市交投减少。不过，及后中美两国虽间中仍有摩擦，贸易战进展仍然胶着，但整体而言局势不稳的情况已渐受买家消化及接纳，楼市重拾升轨。

展望下半年，曹德明表示香港楼市正面对着不同的挑战，未来数月的楼市发展很视乎外围及本地政经因素影响。不过，若没有进一步恶化，相信仍对下半年的楼按市场持审慎乐观的态度。经络按揭转介预期下半年的楼按市场后市走势如下：

1. 年内港息不减 反加封顶息率

全球不确定因素增加，包括贸易战走势及多项美国经济数据表现不稳定，相信美国于下半年将只减息一次，并会密切留意经济最新数据及看市场反应再决定下一部署，年内两次减息机会较微。而香港过去于美国加息周期只轻微加息0.125厘，减息空间非常有限，加上香港的一个月银行同业拆息持续高企，银行的边际利润进一步下降，短期内跟减的机会不大，料美国减息1厘或以上，香港才有机会跟随调整最优惠利率（P）。相反，由于银行边际利润极低，银行更有可能调升新造按揭的封顶息率，料全年实际新造按息将维持2至2.5厘之间。

2. 转按宗数将下跌5至10% 中小型银行市占率升至三成

自有大型银行将转按的优惠减少，包括将现金回赠由2.1%调低至1.5%，及将实际封顶按息增加10点子至2.475厘，批核过程亦变得比以往严谨，其他银行亦有跟随的趋势。由于两年前选用按揭的业主大多封顶息率为P-3.1%（P为5.375%），若转按后封顶息率为P-2.9%，即变相已加息20点子，转按的诱因减少，特别是对于借贷额较少的业主吸引力不大，预计全年转按宗数将比去年全年的37,751宗轻微下跌5至10%(图二)。不过，假设500万贷款额仍有7.5万元现金回赠，数目仍然可观，加上仍有部份由高成数按揭转按的客户，因此转按仍保持一定的需求。而部份中小型银行暂未跟随调整优惠，相信不少业主会赶乘转按低息尾班车，或会令以往一直由四大银行主导超过七成按揭市占率有下跌的趋势，如情况持续，中小型银行的市占率或有望重返三成以上水平。

3. 加按套现成趋势 料未来作备用资金的比例挑战七成水平创新高

根据经络按揭转介研究部的资料所见，每逢楼价处于高位调整时期，加按套现的需求便会上升。例如在2015年中楼价开始回落时，加按套现的比例曾升至17.59%，及至去年年中，加按比例由单位数水平升至13.3%突破双位数，可见楼价累积一定升幅后而楼市呈转势时，业主高位套现「止赚」的趋势上升。另一方面，经络按揭转介研究部亦根据客户加按用途作出分析，发现加按套现作备用资金的比例一直上升，今年第二季的比例达到69.5%，反映在外围经济因素不稳下，业主想保留更多手头资金以作打算，待政治局势稳定后，重投物业市场或寻求高回报投资产品，相信加按套现作备用资金的比例年内有望突破高位超逾七成。