【实例分析】新盘「呼吸Plan」停止呼吸　4招自救术必学

近年发展商开售新盘会推出的「呼吸Plan」吸引买家，由于计划豁免压力测试及以短期低息招徕，上车人士入场容易，但经过蜜月期后，当年使用「呼吸Plan」的业主未必能经过压测转按，最终要捱高息供款。其实要解决「呼吸Plan」带来的危机，可使用转按、定息按揭、卖楼及出租物业4大方法自救。

假设3年前置业人士月薪为7万元，买入1,000万物业，已支付两成首期，由于未能符合压力测试要求，故使用发展商提供的「呼吸Plan」，5年期内还息不还本，现已供满3年，第4年开始按息增至5%。现时借款人月入无变，打算借8成按揭，贷款额为800万，还款期30年。在此情况下，使用以下4大方法会出现不同考虑情况：

方法（一）：转按

由「呼吸Plan」转按至其他银行是现行最悭息方法，个案如以实际利率2.5%及30年还款期计算，每月还款额为31,609元，较「呼吸Plan」便宜11,336元，转按后全期利息为3,379,481元，比「呼吸Plan」便宜多达4,080,981元。虽然转按后利息比「呼吸Plan」便宜一大截，但大家要注意压力测试考验，个案中压测门坎需要达月薪75,705元，对于个案中月薪70,000元的人士未能符合资格。

*以上例子只供参考

方法（二）：定息按揭计划

如果未能符合压测资格转按，由按揭证券有限公司推出的定息计划可以是另一选择。定息计划分为10、15及20年，年利率分别为2.55%，2.65%及2.75%，其后借款人可继续根据采用定息或浮息按揭供款，浮息按揭息率为P-2.35%，每宗私人住宅上限为1,000元。定息按揭卖点是豁免压力测试，申请人只要在入息符合供款与入息比率便能符合资格。

根据个案，如果选用20年的定息计划，供款与入息比率要求为65,319元，由于毋须压力测试考验，个案中的借款人符合申请资格。虽然比转按方法增加利息开支，但仍比「呼吸Plan」便宜一大截。

*以上例子只供参考

不过选择计划的人士要注意，转换按揭计划除了要考虑利息开支，要留意其他开支也会出现转变，以上个案借款人不论选择转按或是使用定息计划，均需使用按揭保险及支付保费。

方法（三）：放售物业

现时在3年内放售物业，需要支付额外印花税（SSD），买入6个月内要收取10%，6至12个月内要收取15%，12至36个月内要收取20%。如果「呼吸Plan」蜜月期后难以供楼，可在期限后放售物业。买卖物业涉及楼价风险，如果楼价上升，扣除卖楼开支后仍有机会获利，但如果楼价下跌，业主有机会蒙受损失。

方法（四）：放租

业主如果因种种原因无法还款，又面对楼价下跌难以卖楼，可考虑把物业放租，由租客协助供楼。不过租金多寡视乎租务市场反应，租金未必能完全覆盖供楼开支。根据月入7万的例子，假设他转用20年定息计划，每月还款额为32,659元，但如果租金收入只有25,000元，他仍要承担7,659元供楼开支。另外，如果业主当初打算买入单位自住，放租后要考虑自己往后的暂住地方，有需要先和家人同住。

「呼吸Plan」4类方法比较： 

按揭借贷力

按揭成数 | 90%按揭保险 | 非首置按揭限制 | 按揭保险  

月供比率DTI | 压力测试 | 按揭保费 | 信贷记录 | 提升借贷力

最低首期一览表 | 私人贷款影响按揭申请吗？

按揭产品

H按 vs P按 | 定息按揭 | 发展商按揭 | 什么是HIBOR | 什么是Prime Rate

即供 vs 建筑期 | Mortgage Link | 呼吸Plan

物业类型

一手楼花或现楼 | 居屋按揭 | 公屋按揭 | 村屋按揭 | 旧楼按揭 | 工商铺按揭  | 车位按揭  | 大湾区按揭 | 安老按揭

置业租楼开支

上车杂费 | 印花税 AVD SSD BSD DSD | 印花税一览表 | 租约印花税 

转按 / 加按

银行回赠 | 转按原因 | 转按流程 | 移民套现

按揭陷阱

估值不足 | 借贷力不足 | 非首置按揭限制 | 「劏房」与「分契楼」| 做咗担保人分手点算好 | 凶宅能否做按揭 | 银主盘能否做按揭 | 买楼收租按揭限制

上车攻略

80万首期可以买到800万的楼 | 月入6万买到900万的楼 | 自雇人士| 担保人和借贷人的分别 | 按揭计算器 | 查册 | 供楼减税 | 置业流程 | 补地价