唐楼及村屋的入场费较低,二百多万便能入市,加上新按揭保险出台后,两种物业同样能够受惠,吸引不少上车人士目光。不过,唐楼或村屋承造按揭难度会比一般私人屋苑为高,今次与大家分享两者分别。
唐楼村屋的优点及缺点
唐楼楼高最多8层,虽然没有升降机,但单位间隔实用,部份间隔更设有骑楼,但由于楼龄较旧,要面对单位及大厦失修问题。村屋主要集中新界,空气清新及拥有较大私人空间,部份设有车位及泳池等设备,适合享受休闲生活的置业人士居住,不过集中在偏远新界地区,较适合驾车人士。
最长供款年期
唐楼楼龄通常达40、50年以上,按揭最长供款年期虽然名义上最多达30年,但由于大部份银行只会提供「70减」或「75减」减楼龄作为最高的按揭年期,假设该唐楼楼龄已有50年,其按揭年期最多只能供款20年(70-50年)或25年(75-50年)。村屋的按揭供款年期亦较为严谨,通常以「55减」作为最高按揭年期,假设该村屋楼龄30年,最长供款年期便是25年(55-30年)。
可以做高成数按揭
唐楼一般能承造六成按揭,申请按揭保险可承造高达九成按揭。如果楼龄属于50年以下的唐楼,如果唐楼位于热门地区,批出高成数按揭机会较高,但如果唐楼质素欠佳或环境卫生质素恶劣,可以扣减按揭成数。村屋按揭一般可造五、六成,如果使用按保计划,最高可借贷高达八成半。不过村屋涉及多项僭建,银行态度会倾向保守。
小心估价不足
唐楼由于成交较少,业主放售价与再上次成交价相距甚远,银行缺乏参考指标,要小心银行估价不足。另外,唐楼的质素如位置、坐向、发展等均会影响最终估价。村屋与唐楼情况一样,由于欠缺成交参考,银行同样估价较为保守,如果希望估价近似成交价,可以选择较具规模的屋苑式的村屋,以及寻找按揭专家一次过向不同银行申请按揭,以获取最贴近成交的估价。
唐楼村屋同需验楼
不论唐楼或村屋,申请按揭时行要求验楼的机会比普通私人屋苑为高,买入前必须查清楚有否涉及违规情况。唐楼最常见问题为僭建及劏房,例如平台经常有檐篷或加建,估价行会计算还原费用,如果涉及金额不大,或者劏房如果不涉及结构性改动,问题均不大。为了方便验楼,如果买入唐楼为连租约,在签署临时买卖合约时记得写明附带要求可以入屋验楼。村屋买入前亦要小心僭建物,估价行会根据状况评估还原费用,并在楼价中扣减,导致最终贷款额被降低。
申请时间较长
唐楼及村屋由于需要验楼,按揭审批时间同样较长,村屋情况更为复杂,有需要测量师研究图则,建议要求至少两个月以上的成交期,让按揭申请在充足时间下进行。另外要预留额外资金,如果银行最后批出的贷款额不似预期,可以先选择「Full pay」买入单位,之后再申请按揭,当银行见到买家资金实力雄厚,批出按揭机会大增。
私人屋苑VS唐楼VS村屋置业及按揭比较:
| 私人屋苑 | 唐楼 | 村屋 |
置业比较 | |||
置业费用 | 较高 | 较低 | 较低 |
交通 | 近市区 | 近市区 | 近郊区 |
保安 | 有 | 没有 | 没有 |
按揭比较 | |||
按揭年期 | 70减或75减楼龄 | 70减或75减楼龄 | 55减楼龄 |
按揭成数 | 可以高达九成 | 一般六成,用按保可借足九成 | 一般六成,用按保可借足达八成半 |
申请按揭时间 | 较短 | 较长,要验楼 | 较长,要验楼 |
估价 | 估价与成交接近 | 估价容易不足 | 估价容易不足 |
*每个物业情况不同,以上只反映一般情况。
总括而言,置业人士如要承造另类物业的按揭,需要预留更多时间及准备,按揭专家能为你提供更多信息。