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理财教室 / 按揭教学

【H按2023】大型银行调整H按「封顶位」,市场上仍有更好选择?

+拆解锁息上限5大细节
2023.09.11

锁息上限(俗称「封顶位」)是H按重要条款之一,但不少置业初哥申请H按计划时,不知道锁息上限的存在及用途,选用一个锁息上限较好的按揭计划不但能保障供楼负担,压力测试也能过得更轻松。想知2023年最新封顶位资讯?经络按揭一一为大家拆解。

锁息上限_经络按揭2

锁息上限为何很重要?

现时市场上有超过9成的供楼人士使用H按计划,H按是以银行同业拆息计算的按揭计划。拆息(HIBOR)会于早上由银行公会公佈。现时大部份银行会用一个月拆息计算其实际按息,亦有大型银行会以自身的拆息计算利率。H按的计算方法是以拆息再加上固定息率计算,例如H按计划为H+1.3%,去年拆息为0.25%,实际按息为1.55%。

不过,拆息是会根据息率走势、银行资金水平、季节因素等出现变化,自从去年低进入加息周期,近日拆息已升至4%水平,根据H按计划H+1.3%,实际按息理论上已经达到5.3%以上,但现时供楼人士的实际按息仍只是3%左右,是由于银行一般会为H按计划提供锁息上限的保障,现时市场的锁息上限保障为P-2.25%,P为5.875%,实际按息仍然为3.625%。

锁息上限是否会变?

H按锁息上限的实际按息并非一成不变,首先,银行会不时调整新按揭计划的固定息率部份,对新造按揭客人带来影响;其次,由于锁息上限是以最优惠利率(P)及固定息率组成,因此如果银行调整最优惠利率,锁息上限也会出现变化,此举对新造按揭及供楼中的人士也会带来影响。

 

2023年9月银行大削封顶息率,前后差几多?

近日有大型银行计划上调拆息按揭计划(H按)的锁息上限,由现时P-2.25%大幅增加0.5%至P-1.75%,即实际封顶息率由3.625%增加0.5%至4.125%。

以500万元贷款额,供款30年,新造H按计划为H+1.3厘,并以封顶息率计算,大型银行上调锁息上限前,H按锁息上限为P-2.25%(P为5.875%),实际封顶息率为3.625%,每月供款为$22,803,压力测试为$47,971。上调锁息上限后,H按锁息上限为P-1.75%(P为5.875%),实际封顶息率为4.125%,每月供款将增加$1,429(6.3%)至$24,232,压力测试增将加$2,663(5.6%)至$50,634。

 实际按息每月供款压力测试
调升前3.625%$22,803$47,971
调升后4.125%$24,232$50,634
 

市场上仍有封顶息率3.625%的H按计划?快搭低息H按尾班车!

虽然大型银行调整封顶息率至4%以上,但市场上其实仍有银行提供低至实际按息3.625%的H按计划。想知详情,可填写以下按揭申请表与我们联络!

 


锁息上限FAQS

1. 锁息上限有甚么好处?


H按是根据银行同业拆息基准的按揭计划,「H」就是指拆息Hibor。如果拆息短时间上升,H按供楼开支便急增,因此现时大部份银行会为H按计划提供「锁息上限」,当利率高于锁息上限的利率,便可以使用锁息上限的利率供楼。

 

2. 锁息上限是否不变?


由于银行的锁息上限是以银行最优惠利率(Prime rate)计算,所以是会出现变化的,如果银行调高最优惠利率,锁息上限也会上升。例如按揭计划是P-2.5%,该银行的最优惠利率为5%,实际封顶息率是便是5%-2.5%=2.5%。假设银行调高最优惠利率至5.25%,实际封顶息率是便增加至2.75% (5.25%-2.5%)。

锁息上限_经络按揭1



3. 压力测试与锁息上限有关?


不少置业人士以为使用H按供楼,是以拆息计算压力测试,其实是以锁息上限计算。例如按揭计划的实际封顶息率为2.5%,银行便以2.5%+2%进行压力测试。因此,如果A银行的按揭计划的实际封顶息率为2.5%,B银行为2.7%,其他按揭条款不变,压测门槛便出现4.5%及4.7%的分别。对于一些压力测试「踩界」的人士,必须更加关注锁息上限的高低。


4. 在加息周期下银行调整锁息上限,导致新造按揭供楼利息增加,有甚么方法可对沖支出?

准业主可考虑选用Mortgage-link按揭存款挂鈎计划,由于户口享有与按揭息率一致的利率,比银行一般的活期息率已高出一截,所以能对沖部份按揭利息支出。Mortgage-link高息部份的存款额上限一般为按揭剩余贷款额一半,供楼人士可根据自己财务情况做好财务配置。

伸延阅读:

【加息搵钱攻略】多余资金应放在mortgage-link还是定期存款?
 

由于每间银行的按揭计划各有不同,其他因素如物业类型又会影响最终批出的锁息上限,加上选择一个适合的按揭计划,锁息上限只是其中一个考虑因素,申请按揭前可先联络经络按揭,在按揭专员的协助下找出一个最适合自己的按揭计划。

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