供樓負擔之差異

置業人士除了考慮是否有足夠的首期應付上車外，供樓負擔亦是考慮個人供款能力的重要指標，根據經絡按揭轉介研究部的數字顯示，最新八月的供樓負擔為45.7%（為臨時數字），一般來說，銀行對於負擔比率低於五成的按揭客戶，是非常願意批出按揭申請，即使五成的負擔比率，亦視作健康水平，今年樓市持續造好，新盤一浪接一浪，被傳媒將之與九七樓市相比較，九七年高峰期的供樓負擔高達九成多，現時的負擔比率則仍屬健康範圍。其實所謂的負擔比率，即將每月供樓款項除以每月入息得出的數字，從而看到市民在供樓上是否感到吃力的指標。影響負擔的比率的因素有很多，以下為大家拆解。

其中一個計算法是假設一個500平方呎住宅單位（見表一），承造七成按揭、還供款期20年，加上當時平均住宅呎價及按息水平來得出供款；入息取本港家庭入息中位數，按息則取P按(2.15%)，所得出的供樓負擔比率為45.7%。所以，息率、還款年期、按揭成數、樓價及家庭入息中位數均會影響負擔比率。但若假設由購買一個五百平方呎的單位，下降至四百平方呎單位，以每平方呎計算，樓價為$4,704,800，承造八成按揭，還款額為$940,960，息率為H+1.4%，利率較P按低，加上供款年期增至30年，變相每月供款亦會減少，再除以家庭入息中位數，負擔比率可降至37.7%。

由此可見，不同假設的因素會帶出不同的市場氣氛，以五百平方呎單位為例，假若加息3%，負擔比率會上升至62.4%，但以現時本港銀行結餘仍然充足，低按息會持續一段時間，息率會介乎兩至三厘左右，相信未來負擔比率仍會維持在五成以內。

(表一)