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【以租養租】想做「雙租族」? 小心3大按揭地雷

2020.10.27

「双租族」是指租出手上物业赚取租金收入，并同时租用别人物业，拥有业主及租客双重身份。除了基于想享受较舒适的空间，以较低首期买入旧有单位出租，租住较新的单位，亦可能涉及税务及换楼原因。如想做个精明的双租族，最重要认清按揭的注意事项。

1. 最高按揭成数五成
金管局现时按揭指引规定，1,000万物业以下最高的按揭的成数为六成（最高按揭贷款额五成），物业属于出租性质，按揭成数需要下调一成。假设物业楼价为600万，如果属于自用单位，最高贷款额能达360万（600万X六成），首期只需要240万（600万X四成），但把物业出租，最高贷款额只能达300万（600万X 五成），首期需要额外增加60万至300万。

2. 不能做按揭保险
按揭保险能为楼价800万以下物业承造九成按揭，800至900万物业提供八至九成按揭，900至1,000万提供八成按揭。但按揭保险要求物业必须为自住，因此出租物业不能符合按揭保险要求。借款人申请按揭时会在填写申请表时申报物业用途，其后按揭保险公司有机会要求借款人提供水费、电费及煤气费单据，证明物业只属自住用途，如果借款人未能提供证明，便被视作为非自住，有机会被提前还款（俗称「call loan」）或要求提交罚款，因此借款人必须如实申报及执行。

3.买入旧楼小心楼龄计算
不少双租族会买入旧楼收租，再租住新盘享受更舒适的单位，但买入旧楼需要小心按揭的楼龄上限。一般银行会采取「70减」或「75减」楼龄作为最长的按揭还款期，如果有银行以「70减」计算，物业楼龄达45年，最长还款年期便是只有25年（70-45），做不到最长还款年期30年。买入单位前可先行查册、向地产代理查询，或向按揭公司及银行进行初步评估。

由于出租物业的按揭要求比自用物业为高，要做个精明的双租族，买入物业前要做好仔细的财务预算。除了要计算是否能负担出租物业的按揭供款，亦要考做双租族的风险，例如租住单位有机会被加租或要求迁出，租金收入需要缴交税项等因素，财务部署自然更为全面。如对出租物业的按揭有任何疑问，可随时与经络按揭联络。