香港楼价企稳,如果首期不足又想实现置业梦想,买入唐楼可能是其中选择。唐楼普遍位于长沙湾、太子、旺角及九龙城一带,入场费低至二、三百万起,便可用作自住或放租。近年不少业主买入唐楼,装修成新派风格获取更佳租金回报。不过为唐楼申请按揭有3大要点要留神,要注意楼龄、放租物业及估价风险。
1. 楼龄影响按揭成数
基本上唐楼可以做到高达九成按揭,但由于一般银行以「75减」计算最长按揭还款年期,唐楼楼龄一般高达五、六十年,借款人的每月还款额便要增加。例如黄埔宝利唐楼楼龄已届56年,现时放盘价为350万,以银行「75减」计算后,最长按揭还款期只有19年,与同一个普通私楼比较,唐楼的每月还款额为$11,580,普通私楼单位则为$8,298,相差$3,282。除了每月还款额会增加,压力测试要求也会有所变化。唐楼单位要求申请人每月入息达$24,776,但普通私楼单位入息只需要$19,872。
楼龄对供楼影响:
| 唐楼单位 | 普通私楼单位 |
楼价 | 350万 | 350万 |
楼龄 | 56 | 25 |
最长还款年期 | 19年 | 30年 |
每月还款额 | $11,580 | $8,298 |
压力测试要求(封顶位2.5%计算) | $24,776 | $19,872 |
入息比率 | $23,160 | $16,595 |
- 假设单位用作自
- 假设实际按息及封顶利率均为2.5%
近年不少业主买入唐楼出租,但放租物业的按揭成数会受到影响,1,000万物业以下物业最高的按揭成数由六成下调至五成,以同一个单位计算,首期要求由140万增至175万,增幅达35万。不过如果买入唐楼单位为连租约,有打厘印的租金收入可计七成,月租$7,000的单位可把$4,900计进收入,如果没有打厘印只能计六成,即只可把$4,200计进收入。
按揭成数变化对供楼影响:
| 五成(出租) | 六成(自用) |
首期要求 | $1,750,000 | $1,400,000 |
贷款总额 | $1,750,000 | $2,100,000 |
每月还款额 | $9,650 | $11,580 |
压力测试要求 | $20,647(可把租金收入计算在内) | $24,776 |
2. 还款期19年
3. 留意估价风险
除了考虑楼龄及出租物业按揭成数限制,现时较旧的唐楼普遍未能估足价,由于每间银行会各自委托测量师行进行估价,估出来的物业价值有高有低,如果估价与业主的开价相距太远,准买家便需要预留资金应付额外首期。另外,不少唐楼有僭建等问题,有机会衍生法律诉讼,银行对相关物业估价亦会较为保守,买入前可委托地产代理查德册,了解物业是否涉及清拆令等命令。
为了避免最后要「抬钱上会」,可先向按揭转介公司联络,为物业做好初步估价,让财务规划更为完满。如对按揭有任何疑问,欢迎随时透过以下方式与我们联络:
Whatsapp: https://wa.me/85294262288
按揭热线:319-66688
Whatsapp:9426-2288
WeChat:mReferral-hk
按揭成数 | 90%按揭保险 | 非首置按揭限制 | 按揭保险
月供比率DTI | 压力测试 | 按揭保费 | 信贷记录 | 提升借贷力
按揭产品
H按 vs P按 | 定息按揭 | 发展商按揭 | 什么是HIBOR | 什么是Prime Rate
即供 vs 建筑期 | Mortgage Link | 呼吸Plan
物业类型
一手楼花或现楼 | 居屋按揭 | 公屋按揭 | 村屋按揭 | 旧楼按揭 | 工商铺按揭 | 车位按揭 | 大湾区按揭 | 安老按揭
置业租楼开支
上车杂费 | 印花税 AVD SSD BSD DSD | 印花税一览表 | 租约印花税
转按 / 加按
按揭陷阱
估值不足 | 借贷力不足 | 非首置按揭限制 | 「劏房」与「分契楼」| 做咗担保人分手点算好 | 凶宅能否做按揭 | 银主盘能否做按揭 | 买楼收租按揭限制
上车攻略
80万首期可以买到800万的楼 | 月入6万买到900万的楼 | 自雇人士| 担保人和借贷人的分别 | 按揭计算器 | 查册 | 供楼减税 | 置业流程 | 补地价