上半年楼按市场的回顾（上）

分别回看香港今年的楼市及按揭市场，变化可谓十分之大。就按揭市场而言，今年初市场仍在讨论加息机率，但及至年中，联储局已由鹰变鸽，不仅放寛减息幅度，更有可能不只一次。香港银行年头仍力争按揭生意，但六月底，龙头银行却突然宣布调高封顶息率及减少按揭回赠，可谓与年初的情况大相径庭。至于香港人最关心的楼市情况，跟按揭市场一样瞬息万变，楼价从今年一月的低位已止跌回升，小阳春提早出现，而且反弹幅度惊人。及至今年五月份，平均实用呎价已升至$13,739，升幅超逾一成，并再次创下历史新高。回顾此半年内楼价的升跌，影响之原因归纳为以下四点：

1. 多个新盘应市 刚性需求支撑楼市
年初有多个发展商新盘、港人首置盘及居屋推售，定价与市场估值相差不远，吸引大批用家入市，加上二手物业议价空间扩大，激发市场多月来的购买力，令楼市火速回暖。

2. 银行按揭增加优惠吸客
年初起银行积极抢攻按揭业务，并将优惠不断推高，现金回赠由2%增至2.1%，更有龙头银行推出数千元的定额现金回赠优惠。除此之外，H按由一月份最优惠的H+1.235%降至H+1.23%。在利率低企及高现金回赠的情况下，刺激买家入市及楼价上升。

3. 憧憬减息 供楼利息支出下降
息口是左右楼市升跌的重要因素之一。自去年十二月美国加息后，市场对息口预测方向呈180度大转变，由加息转为减息。而近月市场料美国于本月底减息的机会极大，虽然是次美国加息周期内已加息九次，累计合共2.25厘，相反香港只象征式加一次及只有0.125厘，因此即使美国减息料香港仍未有条件即时跟随。相信业主仍憧憬未来减息的可能性，将令业主的按揭供款减少，可被视为楼市的利好因素之一。

4. 贸易战似缓和楼市气氛转好
受到中美贸易战的影响，全球股市大泻，香港受到外围环境因素影响，买家入市信心下降，以致楼市交投减少。不过，及后中美两国虽间中仍有磨擦，贸易战进展仍然胶着，但整体而言局势不稳的情况已渐受买家消化及接纳，楼市重拾升轨。

回顾完上半年发生的楼按大事，笔者会于下一篇专栏内展望下半年的走势，并对楼市及按揭业务作出多方面的预测。


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