临近农历新年，多个发展商推出新楼盘，并提供不同的按揭优惠帮助置业人士上车，其中包括发展商一按及备用二按计划，及以灵活及低首期作为卖点，让大家可在假期部署置业大计。不过，如果想上人士希望使用有关计划，是否百分百着数？有甚么细节需要注意？
甚么是发展商一按、二按？
「发展商一按」是指发展商旗下或指定的财务机构提供的按揭贷款，如果发展商一按计划首三年利率为P-2.85%，并采用汇丰银行最优惠利率5%，即实际按息为2.15%。发展商一按的贷款金额一般做到楼价七成，以一个500万单位为例，即要缴付首期150万，假设以供款年期25年计算，首三年每月供款额约为15,000元。
「发展商二按」计划是指发展商旗下之财务机构提供的二按计划，置业人士需要在指定的银行申请一按后，再向财务机构申请二按贷款。发展商二按的利率通常有不同级数，根据贷款额厘定，例如二按贷款不高于楼价20%的话，首三年利率一般与一按计划相若；如果贷款额高于楼价20%，利率则会较高。例如二按贷款额低于20%的实际利率是2.15%，贷款额高于楼价20%的实际按息可能高达2.65%。
小心指定年期后利率急升
单看发展商一按及二按计划，似乎较普通银行按揭利率更为吸引，但要小心有关计划的优惠利率有时限性，通常在3年后便会回复高息利率，假设届时利率升至P+1%，实际按息便高达6厘。置业人士选用有关贷款计划时，必须知道及考虑有关贷款计划只作短期过度用途，「蜜月期」过后要尽快转按，否则要捱贵息。
发展商按揭要入息审查
置业人士另要注意，虽然有关贷款计划由发展商主动推出，但按揭贷款的审批权仍由发展商合作的财务机构决定，贷款申请人仍需要提供信贷报告、香港税单、收入证明及银行纪录，财务机构会为申请人及担保人进行信贷审查。如果申请人及担保人无法提供相关文件，财务机构会不处理有关申请。不论最终审批结果如何，申请人仍需要按照买卖合约支付楼价。
新盘的按揭贷款计划五花八门，上车人士难免眼花撩乱，建议大家物色新盘时可向按揭专家求助，专家会参考银行的新盘按揭计划及发展商提供按揭计划，为置业人士提供最适合的贷款方案。
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