政府于去年10月放宽按揭保险后，首次置业（简称「首置」）名额非常珍贵，究竟原因何在？首次置业如何定义？按揭成数如何计算？税务上有何优势？经络按揭一次过为大家拆解。
何谓首次置业？
在银行或按证公司角度，首次置业是指未持有任何香港住宅物业，不论是过去从未置业的人士，还是已经卖楼人士，或者曾经与其他人拥有物业但已经「甩名」，只要现时手上没有住宅物业，也符合首次置业的定义。不过如果打算选择居屋一类资助房屋，房委会等部门对「首置」定义会更会严谨。
首次置业的3大好处：
1. 买楼选择
首置人士买楼除了可考虑新盘及二手物业，更可以选择抽新居屋或白表二手居屋，为置业提供更多选择。不过资助房屋的「首置」要求更为严谨，根据2020年新居屋白表要求，首置的定义为「过去24个月，拥有或与他人持有任何香港住宅物业」，申请前可向相关部门了解。
2. 按揭优惠
根据按揭保险新例（「林郑Plan」），首置人士买入800万以下现楼可申请高达九成按揭，只需要80万首期便可以上车。如果使用按揭保险旧例，买入楼价450万楼花或以下可申请高达九成按揭（贷款上限360万）。
3. 税务优惠
如果非首置人士买入物业，需要支付15%印花税，但首置人士买入住宅单位，只需要支付较低税率。如果买入1个600万单位，只需要支付3%即18万税项，比非首置的90万税项大幅减少72万。
物业售价或价值〔以较高者为准〕 | 税率 |
$2,000,000或以内 | $100 |
$2,000,001至$2,351,760 | $100+超出2,000,000元的款额的10% |
$2,351,761至$3,000,000 | 1.5% |
$3,000,001至$3,290,320 | $45,000+超出$3,000,000的款额的10% |
$3,290,321至$4,000,000 | 2.25% |
$4,000,001至$4,428,570 | $90,000+超出$4,000,000的款额的10% |
$4,428,571至$6,000,000 | 3.00% |
$6,000,001至$6,720,000 | $180,000+超出$6,000,000的款额的10% |
$6,720,001至$20,000,000 | 3.75% |
$20,000,001至$21,739,120 | $750,000+超出$20,000,000的款额的10% |
$21,739,121或以上 | 4.25% |
首次置业的注意事项：
1. 置业额外成本：除了要支付首期及印花税，置业人士需要缴交律师费（约$10,000以内）、地产代理佣金（1%）、按揭保险费用及管理费等杂费。
2. 按揭注意事项：
按揭还款期 | 最长为30年，但银行会根据「人龄」及「楼龄」而调整最终批出的年期。 |
H按 VS P按 | 除非个别房屋要求，由于现时拆息低企，九成以上置业人士选用H按供楼。 |
信贷纪录 | 申请人的信贷纪录必须良好，才能顺利申请按揭。 |
选择按揭计划 | 要选择最适合及最优惠的按揭计划，最重要货比三家，选择按揭转介公司有助节省上会时间。 |
估价 | 银行会为物业进行估价，如果出现估价不足，按揭贷款额有机会受影响。 |
3. 卖楼要留意额外印花税（SSD）：如果在购入物业后6个月转售该物业需要缴交20%，6个月到1年内为15%，1年到3年为10%。
按揭借贷力
按揭成数 | 90%按揭保险 | 非首置按揭限制 | 按揭保险
月供比率DTI | 压力测试 | 按揭保费 | 信贷记录 | 提升借贷力
按揭产品
H按 vs P按 | 定息按揭 | 发展商按揭 | 什么是HIBOR | 什么是Prime Rate
即供 vs 建筑期 | Mortgage Link | 呼吸Plan
物业类型
一手楼花或现楼 | 居屋按揭 | 公屋按揭 | 村屋按揭 | 旧楼按揭 | 工商铺按揭 | 车位按揭 | 大湾区按揭 | 安老按揭
置业租楼开支
上车杂费 | 印花税 AVD SSD BSD DSD | 印花税一览表 | 租约印花税
转按 / 加按
按揭陷阱
估值不足 | 借贷力不足 | 非首置按揭限制 | 「劏房」与「分契楼」| 做咗担保人分手点算好 | 凶宅能否做按揭 | 银主盘能否做按揭 | 买楼收租按揭限制
上车攻略
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