新闻专栏
5月
20

【现金回赠】银行按揭现金回赠懒人包(1%上下分别、按揭保险情况、资金调配)

大家申请按揭时,除了会以银行批出按揭为首要任务,同时会比较按揭计划的利率及现金回赠,但不少朋友未清楚现金回赠的实际运作。经络按揭为大家介绍现金回赠的所有信息,让大家申请按揭更掌握现金回赠的实际操作。



甚么是现金回赠?
现金回赠是银行为了在按揭市场招揽更多生意,所送赠的回赠金额,一般是以贷款额乘以若干百分比计算。例如贷款额为500万,现金回赠为0.8%的话,现金回赠便是$40,000 ($5,000,000 x 0.8%)。此笔回赠通常会在提取贷款(drawdown)后两个星期转账至借款人的户口内。不论是新造按揭还是转按,H按还是P按,均有机会享有银行现金回赠。通常贷款额越大,现金回赠的优惠会越好,转按或贷款额越细,现金回赠的优惠会较保守。


现金回赠1%上下的分别:
现时金管局对按揭的现金回赠有严格规限,如果现金回赠不超过1%,对首期及贷款额没有带来影响,但如果现金回赠超过贷款额的1%,银行审批按揭成数时,整笔回赠金额需要在贷款额内扣除。例如为1个600万物业申请六成按揭,贷款额360万,物业获得1%现金回赠的话,现金回赠为$36,000,首期维持在240万。但如果回赠为1.2%的话,当中的所有现金回赠金额要先在贷款额中扣减,即最后批出的贷款额为$3,556,800($3,600,000-$43,200),当中差额的$43,200要由买家在首期支付,即总首期开支增加至$2,443,200,其后再由银行发放现金回赠。


600万住宅借取六成按揭:

 

现金回赠1%

现金回赠1.2%

现金回赠金额

$36,000

$43,200

首期开支总数

$2,400,000

$2,443,200


现金回赠不包括按揭保险:
现时按揭保险为置业人士提供高成数按揭,按揭成数高达九成,但要注意按揭保险部份并不纳入现金回赠。

例如楼价为600万,借取九成按揭,总贷款额为540万。如果现金回赠为1%,现金回赠金额只有360万(600万x60%)x1%=3.6万,余下三成的180万不会获发现金回赠。如果现金回赠为1.2%,可获取的现金回赠$43,200 (600万x60%x1.2%),但同时要注意贷款金额则只有$5,356,800 (540万-$43,200),申请人的首期开支便由60万增加至$643,200。


600万住宅借取九成按揭:

 

贷款额

现金回赠(1%)

现金回赠(1.2%)

按揭保险部份(三成)

$1,800,000

$0

$0

 

原有按揭成数(六成)

$3,600,000

$36,000

$43,200

需要在首期支付的金额

/

$600,000

$643,200

合共

$5,400,000

 

 


如何选择现金回赠?
由于受到金管局1%的限制,置业人士的资金处理会受到银行现金回赠的影响,究竟应该如何选择现金回赠及按揭计划呢?其实需视乎自己手上有多少资金。不少首次置业的新手投资者,除了要应付首期开支,还包括政府印花税、经纪佣金、装修费等开支,金额达数十万,其实1%的现金回赠已能带来数万元的金额支援。选择高于1%的现金回赠,便要动用更高的首期资金,虽然最后现金回赠亦会短时间内回到买家手上,但始终买家需要先承担首期增加的压力,如果在资金短缺情况下,使用1%现金回赠的按揭计划会较为妥当。最终贷款额会较预期低, 在现时低息时代 ,实际手头上可有多些流动资金!

 

以700万借取六成按揭作为例子,选择1% vs 1.2%的现金回赠:

现金回赠

1%

1.2%

首期

$2,800,000

$2,850,400

经纪佣金

$70,000

$70,000

装修费

$300,000

$300,000

律师费

$10,000

$10,000

印花税(假设为首置)

$262,500

$262,500

合计

$3,442,500

$3,492,900

 

不过如果买家具有充裕的财力,可以择较高现金回赠的按揭计划,以较低贷款额款额按揭。假设同一例子下买家获得1.3%及1%现金回赠,虽然需要先支付首期金额,但现金回赠增加$12,600,而且剩余贷款额亦比1%现金回赠的为少,长远借少咗供楼也略为轻松。

假设700万住宅借六成情况:

现金回赠

1%

1.3%

现金回赠金额

$42,000

$54,600

首期

$2,800,000

$2,854,600

剩余贷款额

$4,200,000

$4,145,400

现金回赠与罚息期有关?
现金回赠也是银行批出按揭的成本之一,因此为免客人提取贷款后密密转按赚取现金回赠,银行会在发出的按揭贷款确认信(Facility Letter)中列明罚款,每间银行的罚息期不同,部份罚息期为3年,有些则只有1年,大部份银行采用两年。

有些银行的罚息与现金回赠有关,例如首年全数还款,如果提早全数还款,银行首年收取「现金回赠+贷款额1%」及第2年收取「现金回赠」,假设按揭借贷额为400万,现金回赠4万,如果提早全数还款,即首年提前还款的开支便是8万,费用便是4万。

在罚息期临近前,如果发现本身单位楼价升值、供款能力稳定,见到按揭计划比现在使用的更加吸引或者有优厚的现金回赠,不妨在罚息期前3个月计一计数,选择转按,让新一笔现金回赠到手。

近月有银行推出高达1.4%的现金回赠,如对相关按揭有任何疑问,欢迎致电319-66688与经络按揭联系,由按揭专员提供最适切的方案。




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