新闻专栏
11月
28
资金转移非住宅按揭市场 十月份新批出按揭贷款额升10.3% 料十一月份新取用按揭贷款额重上二百亿元

根据金管局住宅按揭调查数据显示,受到新盘上会潮带动,最新十月份新申请按揭贷款宗数按月回升7.1%至13,098宗,期内新批出按揭贷款额及宗数录得247亿元及8,828宗,与九月份比较,分别上升10.3%及2.4% (图一),当中涉及一手物业按揭贷款额增加42.5%,跑赢二手物业按揭贷款额仅6.8%的升幅。经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,政府连环出招,大幅增加住宅物业买卖成本增加,促使客源转移至非住宅物业市场,加上不乏新盘有按揭需求,对按市有支持,十月份新取用按揭贷款宗数按月微升3.9%至7,524宗,涉及金额升4.1%至190亿元(图二)。

今年全年新取用按揭贷款额料较去年逊色
总结今年首十个月,新取用按揭贷款累计录得61,976宗,涉及金额1,518亿元,与去年同期的87,509宗及2,083亿元比较,金额及宗数仍差距近三成(图三)。刘氏续指,虽然二○一二年快将完结,但现时市场资金充裕,加上按揭市场规模持续萎缩,令银行争取业务的态度较去年底积极,除推出多元化的楼按计划,更针对不同市场推出具备相当竞争力的按揭优惠,相信十一月份在新界区大型新盘上会潮的带动下,新取用按揭贷款金额重上200亿元水平。不过政府继九月中落实执行第五轮收紧按揭措施,十月份再推被喻为“双辣招”的加强版额外印花税(SSD)及新增买家印花税(BSD),住宅物业交投徘徊低位,预计新政策对按揭需求的影响要到年底至明年初逐步反映,料今年全年新取用按揭贷款额将较去年逊色。

十月份平均按揭贷款金额280万元再创新高
值得注意,第五轮收紧按揭措施已实行超过一个月,平均还款年期由高位回落,但平均按揭贷款金额则再度回升。最新十月份平均还款年期为304个月(即25.33年)(图四),而平均按揭贷款金额却升至280万元历史新高(图五)。究其原因,二手业主并未受措施影响而调整物业叫价,楼价持续高稳,加上价格较高的新盘占比增加,推高平均按揭贷款金额。刘氏相信,除非楼价出现调整,否则平均按揭贷款金额将持续于高位徘徊,但随着还款年期已设限,加上平均还款年期尚余不足五年便触及监管指引上限,料明年走势趋平稳。另外,第二套房按揭成数收紧,按揭比率亦随之连续两个月下跌,十月份跌至54.5%,创三个月新低(图六)。

一个月同业拆息跌至不足0.28 H按计划使用比例见底回升
金管局数字亦显示,十月份P按计划使用比例虽下跌1.3个百分点至93.1%,但已连续10个月获得超过九成业主选用(图七),而H按计划使用比例按月增加1.6个百分点2.9%。刘氏指出,H按及P按计划实际按揭息差扩阔,H按计划较P按计划显得悭息,促使H按计划使用比例见底回升。根据香港银行公会公布数字,本港一个月同业拆息十月底跌穿0.3厘水平后,十一月再跌至不足0.28厘,今日(十一月二十八日)最新报0.278厘,使H按及P按计划实际按揭息差扩阔至超过17点子,H按计划再度备受关注,部份业主亦重回H按市场,尽管如此,由于息差仅轻微扩阔,即使银行大力推广H按计划,今年亦势难扭转P按计划主导市场的局面。与此同时,鉴于按息走势持平,息差窄幅徘徊,业主转按意欲仍偏低,十月份转按金额维持29.8亿元,与上月相若(图八)。

图一

图二

图三

图四

图五

图六
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图七
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图八

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