新闻专栏
8月
07

荃湾新盘按揭通识

一如市场所料,上月底美联储宣布减息0.25厘,是近11年后再次启动减息,而香港银行暂未跟随,维持最优惠利率(P)不变。根据美联储委员于会后的声明,当局会密切留意美国经济增状况,以考虑息口的调整步伐。不过,日前中美磨擦再度升温,美国总统特朗普再推新一轮关税,并将中国列为「汇率操纵国」,中方亦立即宣布停止购买美国农产品,可见两国关系面临破裂风险。

至于香港局势,受中美贸易战、人民币汇价下跌、多个星期的示威冲突、港GDP放缓、港股急跌等内忧外患夹击,情况亦未见乐观。近日有消息指出,多个地区的睇楼量大跌,周末十大屋苑成交量仅录得2宗成交,部份屋苑价位重返年初水平。

不过,仍有发展商于荃湾区逆市推售大型新盘,折实平均实呎比同区二手屋苑更低约一成,最细的开放式户折实入场费只需381万元,加上发展商亦为买家提供高成数按揭,1,000万元以下单位可承造8成一按,1,000万元以上单位则最多可承造7成按揭,全期息率为P减2.7厘(P为5.375厘),实际按息为2.675厘,相信即使在政经气氛不稳的情况下仍能火速售罄。

有意购入该盘的买家需留意,是次发展商提供三种付款计划,包括105天即供付款、建筑期付款及105天一按付款方法。若楼价下行时,选择建筑期付款的买家有可能面对银行估价不足的问题,或需要在上会时补回首期差额,即举例单位的折实价为800万元,但入伙前银行估价跌至750万元,银行只能借出750万元的6成,比800万元的6成按揭足足少了30万元。

另外,有意选用发展商提供的高成数按揭的买家,部份发展商会有自己一套的借贷标准,或无须通过三厘的压力测试及入息审查等,但批核与否则视乎与发展商合作的财务机构作最终决定,买家宜有心理准备需有足够首期作后备以应付在银行承造按揭。另一方面,财务机构的按揭息率一般较银行为高,要考虑若楼市调整时能否转按至银行悭息及赚取现金回赠。因此,如买家有足够能力,在波动市时建议拣选即供付款方法,除了可享有较高折扣率之余亦较为安心。

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延伸阅读:
2019年上半年,香港楼按市场高低起伏,由专家剖析当中的变化
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