新闻专栏
10月
14

美联:新盘潮涌 楼市或短期见底 料第4季新盘销售创4年新高 放宽按保效果立竿见影 呼吁政府再放宽 助上车置业

经络:新按保一周年 年内新取用按保占比创新高 吁放宽按保成数措施至2,000万以下物业 全面取消压测

全球及本港经济均受疫情冲击,惟在全球央行「放水」下,环球投资市场渐见起色。本港楼市在期间展现极强抗跌力,最近更见触底回弹的迹象。美联物业住宅部行政总裁布少明估计,随着疫情缓和,加上第4季新盘「报复式」群推,料季内新盘销售量有望反弹至6,000伙,届时将创近17个季度(即逾4年)新高。二手方面,预计全年二手将「价量齐升」,料注册量按年升逾1成,预期楼价维持全年升3至5%的预测。适逢新按保措施即将踏入一周年,效果令人惊喜,措施没有令楼价大幅上升之余,亦为上车换楼大开方便之门。

 

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示,根据最新数据反映,7至8月份涉及按揭保险计划的新取用贷款个案,占整体新取用按揭贷款宗数均超逾3成,已创纪录新高,足见较高成数按揭需求殷切。为进一步重启换楼链运作,布少明及曹德明呼吁政府放宽1,000万至2,000万以下物业的按揭保险成数,由上限5成增至7成,并全面取消压测。

 

疫情影响 3季楼价由升转跌 一、二手交投双双回落

布少明表示,回顾第3季楼市表现,受第3波疫情影响,加上本港经济仍未恢复元气,楼价按季出现回落。「美联楼价指数」由第2季按季升约2.8%,转为第3季按季跌约1.4%。至于一手方面,综合<<一手住宅物业销售信息网>>资料,今季新盘销售量,由第2季的4,290伙,回落近28%至今季的3,101伙。一手交投下跌的主要原因是受疫情困扰,令发展商推盘步伐放慢,直接影响销情。

 

二手方面,据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料,二手住宅注册量由第2季的13,562宗跌约7.9%至第3季的12,492宗,虽然按季回落,但是相比起疫情爆发初期的今年首季仅录8,537宗,第三季宗数比起当时仍高约46.3%,并创近5季的次高水平(见图一)。二手的承接力不俗,市民的置业需求未有因疫情而大幅下跌,亦有部份具置业刚需者藉此机会寻找入市空间。

 

图一: 每季二手住宅注册量

 

新按保一周年 600万元至1,000万元二手注册量成「疫」市奇葩

美联物业首席分析师刘嘉辉表示,去年《施政报告》为首置人士放宽按揭保险计划的楼价上限,可承造最高九成按揭贷款由楼价上限400万元增至800万元;承造最高八成按揭贷款由楼价上限600万元增至1,000万元。措施实施至今近1周年,效果可为立竿见影。据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料,今年首9个月二手住宅注册量合共录得34,591宗,较去年首9个月的32,001宗仅升约8.1%。若以各类金额的二手住宅注册量与去年首9个月比较,不同价格的注册宗数均按年下跌,唯独逾600万元至1,000万元类别的二手注册量,受惠放宽按保效应显著上升,由去年首9个月的9,747宗,急升约47.7%至今年首9个月的14,399宗。

 

反观,逾2,000万元物业二手住宅注册量则由去年首9个月的1,296宗跌约2成至今年首9个月1,033宗;600万元或以下物业按年跌约9.1%至15,430宗,而逾1,000万至2,000万元物业则跌约6.6%至3,729宗。

 

虽然放宽按保成数令逾600万至1,000万元二手交投显著上升,并带动整体二手住宅注册量按年上升,但楼价未有因放宽按保成数而大升。「美联楼价指数」今年楼价窄幅上落,最新报164.82点,本年迄今仅微跌约0.11%,过去一年计则跌约1.9%。

 

9个月20大屋苑逾600万至1,000万元占比由去年近6成半升至今年近8

值得注意的是,今年首9个月全港二手住宅注册量按年只升约8.1%,但同期20大屋苑二手注册量按年升约34.2%,而此20大屋苑中逾600万至1,000万元按年更升约66.4%。宗数方面,此20大屋苑中,逾600万至1,000万元宗数升幅最高的是大角咀港岛豪庭,按年升近1.62倍;YOHO TOWN按年亦升近1.5倍。至于新港城、峻滢第一期及海怡半岛分别升约118%、约108%及约106%(见表一)。

 

表一: 2020年首9个月逾600万至1,000万元二手注册量最多的20个屋苑

 

 

占比方面,此20大屋苑中逾600万至1,000万元比率由去年首9个月约64%,升至今年首9个月约79%,当中19个屋苑比率均录升幅,新都城、海怡半岛、港湾豪庭、新港城及YOHO TOWN更增加逾20个百分点(见图二)。

 

图二: 2020年首9个月逾600万至1,000万元二手注册量占其整体注册量的比率

 

客户选用高按比例曾创纪录新高

经络按揭转介首席副总裁曹德明指,回顾新按保措施实施的一周年,根据经络按揭转介研究部、香港金融管理局香港按揭证券有限公司的数据反映,涉及按揭保险计划的新取用贷款个案占比,由去年10月前的约一成节节上升,8月份新取用按揭保险计划贷款宗数,占整体新取用按揭贷款宗数超逾3成(30.5%),7月份更曾达到31.4%,创纪录新高(见图三)。至于从贷款金额去看,8月份新取用按揭保险计划贷款金额占整体新取用按揭贷款金额达35%,七月份更曾达36.6%,同创纪录新高(见图四)。

 

图三: 新取用按揭保险计划贷款宗数占比

 

图四: 新取用按揭保险计划贷款金额占比

 

另外,根据经络按揭转介研究部内部资料,客户选用六成以上(高成数)按揭占整体比例亦自去年10月后大幅上升,并于今年5月份达到逾四成(41%)的新高,最新9月份六成以上按揭选用比例为34%,仍属纪录以来的偏高水平(见图五)。

 

图五: 六成以上按揭选用比例(按月)

 

 

至于在9月份选用高成数按揭的批出个案当中,有超过一半(54%)的客户购入600万元以上至1,000万元的住宅单位,而购入300万元至600万元的住宅单位占比为42%,购入300万元以下单位的比例为4%,反映新按保计划需求殷切,而且大部份客户均受惠于此计划。

 

曹德明表示,根据金管局现行措施,1,000万元或以上的物业最高只能承造五成按揭,但随着楼价高企,不少较大户型的单位楼价动辄过千万元,因此呼吁政府藉新按保一周年的时机调整按保策略,增加1,000万至2,000万元的物业的按揭成数上限,由现时的5成增至7成,藉此激活换楼市场及增加市场交投。若以1,500万元的单位作例子,现时的按揭成数最高只有5成,即首期需要750万元,假如

放宽按揭成数至7成,首期实时下降至450万元,即变相「悭」300万元或40%的首期开支。然而,每月供款亦因而增加,由原本月供$26,427增至$36,998(增加40%),压力测试入息要求,更由$70,974增至$99,363(增加40%)(见表二)。

 

曹氏续指,全球低息环境持续,美联储更暗示至2023年前亦不会加息,在全球「零息时代」的大环境下,加息三厘的压力测试大有调整空间,故呼吁政府应取消或降低压力测试基准,降低置业门坎以增加买家入市或换楼的机会。

表二

例子

楼价:$1,500万元

供款期:30年

按揭利率:H+1.35% (封顶:P-2.75%)

实际利率:1.76%*

*以10月12日一个月hibor 0.41%计算

**P=5.25%

现时按揭成数上限
(5)

假设按揭成数上限
(7)

首期

$750万

$450万

减少$300 / 40%

贷款额

$750万

$1,050万

每月供款

$26,830

$37,562

增加$10,732 / 40%

3厘压力测试的入息要求

$70,974

$99,363

增加$28,389 / 40%

2厘压力测试的入息要求

$63,336

$88,670

1厘压力测试的入息要求

$56,131

$78,583

取消压力测试的入息要求
(供款与入息比率)

$53,660

$75,124

 

潜在新盘供应涉逾1.1万伙 今季新盘销售料创17季新高

布少明认为,随着疫情逐渐缓和,相信发展商将重新加快推盘部署。数据显示,第4季将有多个大型新盘登场,涉及潜在供应多逾1.1万伙。当中以沙田及马鞍山占最多,料达约3,995伙;其次是启德区,潜在供应约1,937伙;至于深水埗、长沙湾与油尖旺料达约1,280伙单位供应。布少明认为,疫情渐退,近期发展商推盘步伐明显加快,相信今年第四季一手销售量将显著回升,有望录得约6,000伙,创出近17个季度(即逾4年)新高,但以全年计算,由于受到第三季疫情的影响销情,一手销售量则由2019年全年的18,590伙,估计回落约15%至低于16,000伙水平(见图六)。


图六: 每季新盘销售量

 

二手方面,全年将出现「价量齐升」的局面。估计第4季二手注册有望维持高企,料录约12,000宗左右,届时将为连续三季录逾万宗的水平,相信全年的二手注册量将由去年录得的41,278宗,按年升近13%至46,600宗(见图七)。楼价方面,则维持全年楼价升3至5%的预测。

 

图七: 每季二手住宅注册量

 

布少明强调,鉴于本港经济仍受新冠疫情及地缘政治影响,各行各业均需要大力推动现金流动,以舒缓银根短缺的问题。适逢新按保措施刚届一周年,对推动上车换楼的成效显著,亦呼吁政府从善如流,进一步将1,000万至2,000万元的物业的按揭成数上限,由现时的5成增至7成,以及全面取消压力测试。布少明认为此举可以增加港人将物业套现的能力,从而增加二手放盘供应,弥补新供应不足,同时更可增加港楼对环球游资的吸引力,助香港吸纳资金,有助加快经济复苏。

 

更多经络按揭转介信息: www.mReferral.com

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