新闻专栏
11月
12

【旧楼按揭】美孚新邨楼龄高 按揭最长还款期是否做到30年?

美孚新邨作为香港蓝筹屋苑,交通方便及小区配套齐全,即使在淡市仍成交频繁。不过有准买家担心屋苑已有半百历史,申请按揭时不能为单位申请到最长30年的按揭还款期,当中理由是甚么?事实上是否有特别情况可成功批核30年?经络按揭一次过为你拆解。

同一屋苑落成年份不同
根据銀行现时按揭批核制度,最长按揭还款期为30年,大部份银行会根据「75减」计算最长还款期,即楼龄45年以上的物业,最长还款年期有机会不到30年。美孚新邨现有99座,分别在1968年至1978年落成,楼龄介乎52年至42年。如果以「75减」 逻辑计算,如果以1968年落成的美孚新邨,最长还款期理论上最长只能做到23年(75-52年),如果1978年入伙的单位,则可以做到30年最长还款期。


楼龄长除了导致每月供款额增加,更会影响压力测试门坎。假设楼价同样为600万,按揭成数六成,如果楼龄为30年,每月供款额为$14,224,但如果买入楼龄52年及最长还款期为23年的单位,每月供款额增加$2,940至$17,164,压力测试亦会出现变化,前者压力测试只需要$34,067,但后者需要增加$4,290至$38,357,对于一个月入3.5万的人士而言,便因无法通过压测而无法买入楼龄较旧的单位。 

 

美孚新邨单位A(楼龄52年)

美孚新邨单位B(楼龄42年)

最长还款年期

23年

30年

每月供款额

$17,164

$14,224

压力测试

$38,357

$34,067

*假设实际按息为2.5%

银行酌情调整还款期
以上为银行界一般的批核标准,惟物业的楼龄只是银行批核按揭其中1个考虑因素,我们亲身遇过不少情况,如果借款人财务质素良好,例如属于公务员拥有稳定收入,单位保养得宜,即使买入的美孚新邨单位已经楼龄超过45年,银行仍有机会批出高达30年的按揭还款期,所以签署临约前,可以先联络按揭转介公司,提供物业状况及个人资料,由按揭专员作初步的分析。






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