新闻专栏
6月
15
美国再加息四分一厘

息口续低 继续支持楼市成交畅旺

经络料全年新取用按揭金额达2590亿元

美国联储局经过两日议息后,于今晨宣布加息四分之一厘,今次是今年内第二次加息,已经累加一厘(图一),经络按揭转介市场总监刘圆圆表示,对于美国今次加息并不意外,观乎美国经济数据表现不俗,五月份的失业率为十六年以来的新低,录得4.3%,但由于通胀率无大幅的上升,预料美国联储局于今年底前仅能再加息一次。而今次美国加息,令港美息差再度拉阔,但由于现时银行体系结余仍然高达2595亿元(图二、三),反映资金充裕,除非有外围因素影响,否则在无走资的情况下,本港无即时跟随美国加息的压力,而美国方面加息步伐并不急速,即使本港加息,幅度亦温和,介乎二十五点子至五十点子之间,近期本港同业拆息无大幅抽升,相信本港按息仍然会维持低水平,实际按息约两厘至两厘半,对供楼人士负担影响轻微,每月供款仅增加数百元,业主早已有心理准备。
 
 
息口走势
今年楼市气氛畅旺,政府出招收紧“一约多伙”无阻新盘热卖,金管局作为金融监管机构,亦频频出招,推出第八轮物业按揭贷款审慎监管措施,加强银行贷款风险管理,其中内评法的银行的新造按揭贷款的风险权重由15%调高至25%,银行在平衡利润及资金成本后,由龙头银行发挥领导者角色,率先上调H按息至H+1.4%(表一),同时上调P按锁息上限十个点子,中小型银行随后相继跟随,银行上调按息已反映金管局新指引,而银行为求保持市场竞争力,料在按息上仍然会保持竞争力,相信按息将保持稳定,不会大幅攀升。而今次美国再上调息口二十五点子,相信即使本港银行跟随,加幅将介乎二十五点子至五十点子,实际按息约介乎两厘至两厘半,同时有金管局的三厘压力测试,已有足够的缓冲让业主审慎评估个人负担能力,不存在担心加息带来巨大的风险。(表二)
 
 
(图一)
 
 
(图二)

  
(图三)

 
(表一)
未加按息前息率渣打汇丰中银恒生东亚
H按息H+1.3%H+1.3%H+1.3%H+1.3%H+1.3%
锁息上限P-3.1%(P=5.25%)P-2.85%(P=5%)P-2.85%(P=5%)P-2.85%(P=5%)P-3.1%(P=5.25%)
加按息后     
H按息H+1.4%H+1.4%H+1.4%H+1.4%H+1.4%
锁息上限P-3%P-2.75%P-2.75%P-2.75%P-3%
实际按息1.79%1.79%1.79%1.79%1.79%
*06月15日银行公会公布之一个月同业折息HIBOR约0.39%
 
 
(表二) $600万的单位,承造六成按揭,供款年期为25年
P按H按
现时的供款计划P-3.1%现时的供款计划H+1.4%
实际利率2.15%实际利率1.79%
每月供款$15,523每月供款$14,893
供楼负担比率42.2%供楼负担比率40.5%
加息0.25厘加息0.25厘
供款计划P-2.85%供款计划H+1.65%
实际利率2.4%实际利率2.04%
每月供款$15,970$447每月供款$15,329$436
供楼负担比率43.4%供楼负担比率41.7%
加息0.5厘加息0.5厘
供款计划P-2.6%供款计划H+1.9%
实际利率2.65%实际利率2.29%
每月供款$16,424$901每月供款$15,772$879
供楼负担比率44.6% 供楼负担比率42.9%
*06月15日银行公会公布之一个月同业折息HIBOR约0.39%


楼市风险
二零一七年的楼市持续造好,楼价屡创新高,差饷物业估价署最新数据,楼价已经连升十三个月,楼价已经超越九七楼市历史高峰期(图四)。今年初至今,多个新盘相继应市,示范单位人头涌涌,市场上有人担心楼市泡沫的危机是否重现。根据经络按揭转介研究部及土地注册处的资料数字,现时的平均尺价较九七年楼市高出48.1%,按理供楼负担应大幅攀升,但经络数字反映九七年六月高峰时,供楼负担一度攀升至93.2%,为历史高位,反而现时虽然楼价高企,但供楼负担仍然维持在健康水平,最新五月份的供楼负担为44.6%,仍然低于五成(图五)(表三、四)。
 
刘氏认为,九七年的楼市与现时楼市的客观因素不同,不能将两者相提并论,首先统计处的数字显示,九七年家庭入息中位数为二万三千元,二十年过去,家庭入息中位数上升至三万六千八百元,升幅达六成,更最重要是两者的利率差距,九七年的供款利率高达九至十厘,相反现时的利率仅约两厘,即使加息,利率料会上升至两厘半,低利率继续成为支持楼市的强大因素之一。刘圆圆续指现时楼市仍然稳健,金管局多次收紧按揭成数,七百万或以下的物业只可以借贷六成,一千万或以上的物业借贷更限于楼价五成,金管局最新数字反映平均按揭成数由以往的近七成下跌至50.8%(图六),政府为了抑止炒卖,于去年再宣布购买第二个物业一率缴付15%税率,今年三月收紧“一约多伙”,最新官方“一约多伙”数字,已经跌至0.3%,但九七年的时候,有关当局并没有指引规限按揭成数,买家可承造九成按揭,而买家亦可购买多个单位,在多项楼控措施底下,楼市仍然健康。
 

(图四)

  
(图五)

 
(图六)

 
(表三)
按揭(P按)供款占私人住户入息比率
 1997年2017年
楼价(每平方尺)$7,767$11,509
家庭入息中位数$23,500$35,000
经络按息10.25%1.77%
供款利率97年6月: 93.2%17年5月: 44.7%
注:以购买500平方尺单位计算、7成按揭、还款期25年,利率为P按2.15%
 
(表四)
 1997年与2017年按揭数据比较
银行结余97年7月:8亿元17年6月: 2600亿元
最优惠利率9.98%5%
按揭成数可借九成按揭<$1,000万 : 6成
>=$1,000万 : 5成
 
预测楼按市场
新取用按揭金额
银行同业拆息偏低,即使本港跟随美国加息,对楼市影响轻微,刘圆圆认为香港土地供应不足,市民的置业需求强劲,是推动楼价上扬的主要因素,现时楼市以用家主导,
在“供平过租”的情况底下,自置较租赁对市民仍然有相对吸引力,成为楼市持续畅旺的诱因,今年首季的多项按揭市况数据均较去年同期好,虽然银行上调H按息至H+1.4%,银行的减息战可谓暂告一段落,今年多个新盘相继登场,银行对按揭业务仍然持积极态度,预料H+1.4%的按息会持续一段时间,而现金回赠亦可以抵消上调按息的影响,由去年六月的1%,升至今年一月的1.4%,现时回赠增至1.6%,预料今年首半年的新取用按揭金额,达1250亿元,在多项有利因素支持下,而余下的第三、四季,会维持旺市,全年的新取用按揭金额料达2,590亿元(图七、八)。
 
(图七)

  
(图八)

 
经络按揭息率指数
mReferral Mortgage Rate Index (MMI)
 
经络按揭息率指数(MMI)作为反映全港按揭利率的指标数字(图九),于每月定期公布,覆盖全港银行息率,综合十七年数据库及八千亿元的按揭贷款金额,该指数代表普遍按揭客户一般可承造到之最新实际按息水平,MMI直接显示息率水平,成为业主承造置业时的按息重要参考指标,历史数据更可宏观各个楼市周期的按息走势及银行对按揭业务的取态。
 
(图九)
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