新闻专栏
7月
06
经络:按揭息率指数(MMI)低见1.73厘
属六年来的低位

2017年上半年本港楼市交投气氛炽热,虽然在金管局针对内评法,而对银行新造住宅按揭贷款的“风险权重”下限由15%提高至25%,继而龙头银行率先带头上调H按息至H+1.4%,但银行仍继续争取按揭市场,推出愈来愈趋多元化的按揭计划。经络按揭转介市场总监师刘圆圆表示,受到银行轻微上调H按息的影响,经络按揭息率指数MMI (即反映普遍按揭新客户一般可做到最新的实际按息水平),6月份最新按揭息率报1.73,较5月的按揭息率指数仅升3点子。 (见图一)刘圆圆指出,MMI贴近1.7%水平,是近六年的低位,反映目前大部分供款人士以至新造按揭客户,平均可承造历史低息水平。两年前普遍供款人士使用的是H+1.7%计划,相比现时H+1.4%甚至1.28%,有显著的息差,而最新MMI亦较去年同期的1.84%低,可见银行上调“H加”部分对实际按息影响有限,预计下半年本港银行加息,按息将维持于2% – 2.5%之低息水平,料继续利好楼市交投。

 

刘续指,现时市场上的低息按揭计划,包括全期P-3.1%(P为5.25%),以及全期H+1.4%,锁定上限P-3%,同时可兼享高至1.6%之现金回赠,供款期更可长达30年,优惠条件极具竞争力。刘圆圆表示,置业人士选用按揭计划时,一般以按息为首要考虑因素,虽然H按息的“H加”部分由1.28%上调至1.4%,但银行的按揭优惠陆续多元化,置业人士可透过慎选按揭计划,从而达至减息效果,她指善用存款挂勾户口即Mortgage link户口,可减少利息支出,实际供款利率会因而减低,假设一个价值六百万元的单位,买家承造七成按揭,借贷420万元,还款期为三十年,H按实际息率为1.86%,每月供款$15,232,全期按揭利息支出为$1,283,090,如同时在Mortgage link户口每月存款5000元,全期储蓄利息收入$312,863,将全期按揭利息支出扣减全期储蓄利息收入,全期利息支出减少至$970,227,可节省24%的l利息支出,全期的按揭息率减至1.4%,明显带来减息及悭钱效果。(详见表一)美国今年仍然有机会加息,预计本港息口亦可能会调整,在加息周期下,存款挂勾按揭计划对买家有一定的吸引力。


(图一)

(表一)

 

存款挂勾户口

一般按揭计划

 

每月按揭供款额

$15,232

$15,232

 

全期按揭利息支出

$1,283,090

$1,283,090

 

全期储蓄利息收入

$312,863

$0

 

全期纯利息支出

$970,227

$1,283,090

 

节省

$312,863

 

节省24%利息支出

实际按揭利率

1.406%

 

 

 

 

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