新闻专栏
12月
17
2014年新取用按揭贷款额料跌13.2%至1,380亿元 创8年新低 憧憬美国退市息口存暗涌 用家对应市场变化宜多作比较

经络按揭转介行政总裁朱贺华表示,美国联储局展开2013年最后一次议息会议,相信仍未具条件启动退市机制,本港明年未有即时加息迫切性,估计2014年美国决定退市,步伐亦循序渐进,本港银行体系结余需急跌至一千亿元以下水平,才呈现加息压力,故预期明年按息介乎2至3厘。尽管按息仍徘徊历史低位,但息口变化存在暗涌。究其原因,各大银行资金成本有异,一旦美国宣布退市,个别银行或因应市况调整业务策略及息口,在步伐不一致的局面下,届时将出现明显息差,用家选择按揭产品时宜多作比较。

展望2014年,新盘小阳春势头延续,相信一手按揭贷款存在增长空间,不过新盘提供优惠抢客,加上措施窒碍上车及换楼市场发展,削弱二手楼竞争力,二手按揭贷款将反弹乏力。尤其踏入下半年,外围市况不明朗因素增加,加上用家市场购买力陆续消化,整体观望气氛会渐趋浓厚,楼按市场表现将较上半年逊色,估计全年新取用按揭贷款额将连续4年出现调整,按年再跌13.2%至1,380亿元,创8年新低(图一)。

(图一)

回顾2013年  楼按贷款额连续3年负增长
回顾2013年,在连串措施影响下,楼市成交不及2012年,按揭市场亦录得价量齐跌。若比较每月按揭款宗数,根据金管局住宅按揭调查数据显示,今年首10个月平均只有5,084宗,不但较去年同期平均6,198宗相比少17.9%,同时创有纪录以来新低。至于金额方面,累计今年首10个月,新取用按揭贷款金额录得只有1,354亿元,较去年同期的1,518亿元大幅减少10.8%,而每月平均按揭贷款金额亦只有135亿元,为同期的6年新低(图二)。

2013年10月份新取用按揭贷款宗数按月下跌5.5%至4,264宗,涉及金额减少3.6%至112.07亿元,虽然近月市场有一手成交支撑大市,但一手占市场比例始终有限,本年迄今,单月最高计算亦只不过占约两成,因此在二手成交大幅减少下,按揭市场难以收复失地,相信全年新取用按揭贷款额将不足1,600亿元,并较去年下跌17.1%至1,590亿元,届时按揭市场规模不但创7年新低,更连续3年出现负增长。

(图二)

一、二手走势背驰  两者平均贷款额差距收窄至6年新低
楼市在收紧按揭、“3D”辣招及《一手住宅物业销售条例》连环夹击下,一、二手物业市场同受打击。按揭成交方面,累计今年首10个月,新批出按揭贷款额及宗数分别录得1,676亿元及61,321宗,与去年同期比较,分别下跌23%及27.3%,当中涉及一手物业按揭贷款金额按年减少18%至302亿元,而二手物业按揭贷款额则按年减少30.8%至1,081亿元,对比之下,二手市场跌幅显著。

值得注意,一、二手平均按揭贷款金额走势呈现背驰,除了因为一手物业价格向来较二手物业为高,较易跌入收紧按揭措施限制范围,往往难以借取高成数按揭,从以影响按揭贷款金额。另外,发展商旗下新盘开价趋向保守审慎,造价贴近二手市场,以致格价出现下调。2013年截至10月,一手平均按揭贷款金额跌至389万元,创4年新低,相反,今年二手市场以400万元以下的中小型物业主导,业主叫价硬净,楼价累升不少,此类物业较易获批高成数按揭,故2013年截至10月,二手平均按揭贷款金额升至279亿元,创有纪录以来新高,一、二手两者差距明显收窄,迄今收窄至只有36%,为6年以来新低(图三)。

 

(图三)

2014年楼按市场变数多  冀政策从宽
朱贺华展望2014年,认为本港政策及加息阴霾增添楼按市场变数,并有以下预测:

1.措施有增无减  料明年按揭贷款规模少于1,400亿元
预期新盘推售及入伙潮延续至明年初,期内按市表现会较平稳。尽管新盘旺场,然而自《一手住宅物业销售条例》生效后,实际销售速度已大不如前,加上新盘的客源及按揭成数仍受措施所限,购买力未必能够持久,要达致货如轮转,相信下半年发展商需采取“先量而后价”策略应对,以低价吸引买家。在购买力偏向一手的情况下,将会分薄二手客源,令两者在价格上构成恶性竞争,明年一、二手平均按揭贷款金额差距有机会收窄至少于30%。

政府推出辣招及收紧按揭措施无疑有效压抑投资需求,但同时扭曲用家市场生态,窒碍物业流转,今年物业成交量更逊2003年沙士时的经济不景气时期。若比较按揭市场规模,旺市时期的新取用按揭贷款额单月计曾高达300亿元,相比今年每月平均只得135亿元,仍不及旺市时的一半。虽然楼市聚焦一手,但占比较大的二手市场成交减少,导致整体楼市实际成交偏低,相信单靠一手按揭市场难以扭转颓势,假如港府的楼市需求措施仍然有增无减,下半年楼按市场表现料将较上半年逊色,预期明年全年按揭贷款规模少于1,400亿元,按年再缩减13.2%至1,380亿元,跌幅虽收窄,但仍较2010年高峰期3,242亿元相差近6成,并创8年新低。

2. 上半年息口横行   银行结余不足1,000亿元现加息压力
根据经络按揭转介研究部数据显示,反映最新实际按息水平之“经络按息”于10月份录得2.14%,料明年初按息仍于现水平徘徊。究其原因,本港息口走势大致跟随美国步伐,除非银行资金成本突然增加,否则以现阶段美国退市时间表尚未明显的步伐下,明年首季仍然持续低息。即使美国决定缩减买债规模,相信会采取“循序渐进”形式多于“一刀切”形式,退市步伐温和,因此预期下半年才浮现较明显的加息压力。

回顾2008年金融海啸,本港银行结余突破1,000亿元关口(图四),最高一度升至3,180亿元高位,经络按息亦逐步由3厘回落,最终跌至不足1厘的历史低位。现时市场资金仍然充裕,从金管局数据可见,今年本港银行结余长期处于1,600亿元以上水平,意味着银行体系稳健,即使美国退市,只要银行结余稳守1,000亿元关口,相信明年初仍未具加息的迫切性,全年实际按息将介乎2至3厘。

(图四)

3. 料H按与P按计划平分春色 
按揭计划方面,在低息环境之下,大部份业主仍垂青浮息按揭计划,即以最优惠利率为基础的P按计划及与拆息挂勾的H按计划,两者之中,由于拆息(HIBOR)对资金流向的敏感度较高,息口容易受市场刺激而出现波动,故相对稳定的P按计划较受欢迎,今年10月份有超过七成业主采用。不过银行近月积极优化及推广H按计划,现时吸引的H按计划,实际利率与P按计划存在0.24厘差距,锁息上限部份更与P按实际利率几乎达到一致水平,可享低息之余,即使面对息口上升,负担比率亦与P按计划不相伯仲,因此不少新造按揭客户纷纷选择H按计划,带动其最新使用比例上升至26.3%,超过两成半。按揭市场规模缩减,而且按息下调空间有限,相信明年新盘上会潮,银行将加大力度推广较具竞争力的H按计划,吸引业主锁定低息尾班车,因此加息周期重临前,H按计划使用比例有望进一步上升,甚至与P按计划平分春色(图五)。

4. 加息迫近再掀定按热潮
2013年首季有大型银行牵头加息,其后多间银行及财务机构相继引入多元化定息按揭产品,市场曾掀起一股定息按揭热潮,相信明年美国退市讯号响起,加息之声迫近,有抗衡加息风险的定息按揭产品将再受用家垂青,并再掀热潮。整体而言,预期明年银行对按市取态审慎乐观,为保持竞争力及提升市占率,将推出更多元化按揭计划吸客。不过由于银行的业务策略各有不同,在憧憬美国退市的情况下,料银行息口调整步伐并不一致,届时按揭产品将更多元化,用家申请按揭前宜货比三家。

 

(图五)

冀明年放宽按揭助用家
朱贺华总结,一旦大量资金流出香港,将令本港楼市受压,但整体而言,相信政策因素远较加息压力为大。最主要原因,随着美国计划退市开始,市场对加息将有所预期,自从2008年金融海啸后,本港按息已一直处于历史低位长达5年时间,相信息口将逐步回复正常化,在市场有足够时间适应的大前提下,将有效抵御加息的冲击。然而楼市需求管理措施威力不散,物业成交始终难有突破空间。

因此冀政府明年初发表《施政报告》及《财政预算案》,可从根本着手,加快落实新供应时间表,增加市场透明度及回应市场诉求。与此同时,建议适度放宽用家按揭成数或上调中上价物业的按揭成数,甚至削减额外印花税(SSD)力度,从换楼市场着手推动物业流转,此举既可释放既有市场的单位供应,同时可增加市民上车置业的机会,让楼市得以重返正常轨道健康发展。

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