新闻专栏
12月
17
2012年十大楼按新闻“买家印花税”最具影响力 内需带动 明年中小型物业按揭看高一线

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,2012年政府推出多项房屋政策成为市场焦点,经络客户选出之十大楼按新闻,当中超过一半受访业主认为“新增买家印花税”最具影响力。虽然今年下半年银行在按揭业务取态积极进取,表现较上半年优胜,料11、12月份新取用按揭贷款金额可冲破200亿元关口,不过在连串政策影响下,按揭市场难以收复失地,相信全年新取用按揭贷款金额将不足2,000亿元水平,并较去年下跌13%至1,980亿元(图一)。刘氏预期明年市场由本地客主导,在低息环境支持及实际需求带动下,料中小型物业备受追捧。

图一


回顾2012 逾半业主认为“新增买家印花税”最具影响力
2012年进入倒数阶段,经络藉此举办第6届十大楼按新闻选举,以电话访问方式成功访问了313位客户,选出心目中最具影响力新闻。调查发现,有52%受访业主认为“新增买家印花税”最具影响力,其次为“加强版额外印花税”及“本港超过六成私楼业主供满楼”,分别占36%及11%。(图二)

图二

内地客比例由高位回落3.2个百分点
事实上,买家印花税针对外地人士及以公司名义入巿之买家,首当其冲影响近年追捧本港物业的内地客。根据经络按揭转介研究部数据显示,去年内地客按揭成数以五成至七成为主,现时逾半数内地客均采用三成至五成按揭,占市场比例更连升三个月至11月份的57.1%,置业成本明显增加,加上收紧按揭效应,购买力逐渐减弱。以价值一千万元或以上的豪宅市场为例,内地客占比由10月份超过三成,按月下跌5.1个百分点至11月份仅约两成半(25.6%)。买家印花税亦降低内地客入市意欲,内地客申请按揭比例由10月份的13.9%高位下跌3.2个百分点至11月份的10.7%,若按年计算,本年截至11月份,内地客申请按揭比例更回落至不足一成,仅9.9%。(图三)

图三

展望2013 中小型物业按揭看高一线
刘氏认为,随着政府收紧第二套房按揭、新增买家印花税及推出加强版额外印花税,楼按措施多管齐下持续抑压住宅物业投资气氛,以及削弱非本地客购买力,明年市场将由本地客重新主导。尽管目前金管局收紧按揭成数,并锁定按揭还款年期上限为30年,局限资金不足者选择物业的空间,窒碍换楼人士升级置业的意欲,惟上车客影响轻微,仍积极在中小型物业市场寻宝。根据经络按揭转介研究部数字显示,本年至今的按揭申请比例,以楼价介乎200至500万元的中小型物业占比最重,比例高近五成半(54.6%)。

鉴于本月底置安心计划开始接受申请,政府明年亦分阶段推出5,000个名额予白表申请人免补地价购二手居屋,价格主要介乎200至500万元,预期银行在按揭规模缩减的压力下,将积极争取此类按揭市场份额,本地客购买力有待陆续释放,因此明年中小型物业按揭市场仍可看高一线。

市场资金充裕 低息环境延续
息口方面,反映最新实际按息水平之“经络按息”于11月份录得2.2厘,料明年走势将维持平稳。究其原因,资金充斥市场,继美国9月中推出QE3后,“经络按息”长时间徘徊2.2厘,近日再推变相QE4的量化宽松措施,促使大量热钱持续涌港,本月初本港银行结余率先突破2,000亿元,至今更迫近2,500亿元,期内本港一个月同业拆息下调至不足0.28厘,令拆息挂勾H按计划再受关注。另外,本港最优惠利率目前跟随美国息率调整,联储局延长超低息环境至2015年,令市场对加息预期降温,现时逾九成置业人士采用以最优惠利率为基础的P按计划,低息政策无疑亦为采用P按计划人士注入强心针。整体而言,银行资金成本下降,加息理由仍薄弱,除非外围市况突然逆转,否则明年“经络按息”可维持2.5厘以下水平,大幅回升机会偏低,对置业人士有利。

刘氏总结,本港楼价由去年底至今,累计升幅达两成,超过97年高位,带动平均按揭贷款金额及还款年期创出新高,政府为防止外来资金进入本地住宅物业市场,已推出多项措施回应,自从政府推出“双辣招”后,住宅成交量大幅减少,料楼价逐步走向平稳。展望明年,在政府公布新一年《施政报告》及《财政预算案》前,市场气氛会较观望,虽然新盘陆续上会对按市有支持,但受制于多项房策,削弱市场部份购买力,整体楼市成交会稍为放慢,料新取用按揭贷款金额难以大幅弹升,全年将低于2,000亿元水平。

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