新闻专栏
12月
01
2011年政策令市场理性化发展 全年按揭金额将录2,280亿元 明年P按计划势成主流地位 “经络按息”徘徊3厘水平

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,市场充斥多项利淡因素,2011年下半年整体楼市交投较上半年逊色,拖累按揭市场表现,但银行已着手为新一年的按揭业务重新制定目标及争取市场份额,相信11月及12月的新取用按揭金额可望稳守100亿元关口,预期2011年全年的新取用按揭金额录约2,280亿元,维持过去五年的平均数。

回顾2011年1至11月,十大按揭新闻包括:

  1. 恒生银行宣布淡出H按市场,掀起按揭计划使用比例转变之序幕 (2月)

 

  1. 加息讯号响起,经络指按揭利率将步入“正常化”阶段(3月)

 

  1. 政府推出正面按揭信贷资料库,令业主财务纪录透明化(4月)

 

  1. 金管局再推五招,首次收紧主要收入来源非来自香港及以资产净值为依据的按揭贷款成数(6月)

 

  1. 香港按揭证券公司推出安老按揭计划(7月)

 

  1. 施政报告推“新居屋”售价与负担能力挂勾,供楼占收入比率不可多于四成(10月)

 

  1. P按再度成为市场主流 10月份使用比例近七成(10月)

 

  1. “经络按息”十月份升至2.44厘创32个月新高(10月)

 

  1. 按揭比率十月份更跌至52.3%的历史新低(10月)

 

  1. 全年银行加息六次,市场最高P按及H按息率分别上调至P-2%(P=5.25%)及H+3% (11月)

2011年按市 政策影响多于经济因素
刘圆圆表示,恒生银行二月淡出H按市场后掀起按揭计划使用比例转变之序幕,经络率先预期按息逐步“正常化”逐步回升,其后银行六度上调按揭利率,促使“经络按息”十月份升至2.44厘创32个月新高,与此同时,P按及H按的实际按揭利率息差收窄,令转按诱因减少,十月份新批转按金额跌至仅20.3亿元创逾两年新低,另外,由于H按计划悭息优势大不如前,P按再度备受关注,十月份P按的使用比例更升至接近七成。

加息无疑令置业人士每月供楼支出增加,不过收紧按揭措施影响力更为显著,金管局继去年底收紧按揭,今年六月份再推出五招,以稳定楼价升势,惟力度有增无减,导致新取用按揭金额跌至十月份的115亿元。由于置业人士入市成本增加,多项数据亦反映措施的威力,其中按揭比率十月份更跌至52.3%的历史新低。

展望2012 P按计划势保主流地位
刘圆圆指出,银行所提供的按揭利率虽存在差异,但整体而言倾向提供P按,以两大银行的按息为例,其中一间的H按计划目前最高为H+2.7厘,以今日银行公会公布的一个月同业拆息0.23厘计算,实际利率为2.93厘,其P按计划为P-2.1至2.4厘(P为5厘),实际利率介乎2.6至2.9厘,以两者上限比较,实际利率P按较H按低0.03厘;另一间近日将H按计划最高调升至H+2.9厘,实际利率为3.13厘,而P按计划为P-2至2.5厘(P为5厘),实际利率介乎2.5至3厘,两者上限比较,P按较H按低0.13厘,可见近日P按使用比例大升之诱因。预期2012年P按继续以稳定取胜,势保持市场主流地位,其使用比例将维持偏高水平。

“经络按息”料徘徊3厘水平
展望2012年,经络按揭转介认为在多方面的楼按措施规管下,市场发展已理性化,暂缓收紧措施可让楼市稳定发展。而按息走势方面,主要取决于市场资金流向,欧债危机阴霾未散,外围市况仍存在不明朗因素,而上半年本地按揭需求料受政策影响持续放缓,相信银行按揭市场业务将采取审慎乐观策略,以平衡风险及利润。现阶段“经络按息”仍属于偏低水平,惟目前各国央行纷纷因应经济发展调整货币策略,以纾缓金融市场及流动资金的压力,相信息口只会循序渐进地上升,“经络按息”料徘徊3厘水平,远低于历史高位。

图一

图二

图三

 
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