新闻专栏
11月
05
银行按揭贷款与财务公司物业贷款(二)

上文提及,坊间不少财务公司标榜物业贷款快捷方便,只要贷款人有物业在手,无须入息审查,便可透过简易程序申请二按物业贷款或将物业加按套现。究竟上述物业贷款与银行提供之按揭贷款有何分别?置业人士选择时又有什么要注意?

楼宇按揭向来是银行稳健的业务之一,置业人士以物业作抵押,即可向银行申请七成或以下一按贷款。而市场上亦有不同的产品可供选择,让置业人士可以获得较高成数的按揭贷款,当中包括由香港按揭证券有限公司作担保之按揭保险计划,俗称“按保”,以及发展商夥拍旗下公司为新盘项目提供之二按计划,可称之为“新盘二按”,透过上述两项计划,置业人士除了物业一按,额外可增加一至两成贷款,以解决首期资金不足的问题。

不过自从金管局推出一系列的收紧按揭措施后,置业人士要借取较高成数的按揭贷款相对困难,举例一个价值600万元以上的物业,现时已超出“按保”申请资格,至于700万元至1000万元的物业,以及1000万元以上的物业,按揭成数上限亦分别收紧至六成及五成。另外,非本地人的入市难度更高,因为二○一一年六月香港按揭证券有限公司已暂停接受非本地人的“按保”申请,若然此类买家的主要收入并非来自本港,按揭成数上限则再按标准下调一成,因此在按揭成数上限越趋收紧的情况下,有置业人士遂转向一些不受监管的物业贷款财务公司,寻求二按物业贷款,以筹措资金作应急之用。

现时银行提供的物业“一按”,以最多人使用的P按计划计算,实质按息由2.15厘至2.5厘不等,利率以年息计算,经过严格审批后,如果置业人士符合按保申请资格,甚至可将该笔贷款一并向“一按”银行借取,同享最优惠按息。至于财务公司的二按物业贷款,审批程度相对宽松,由于不受金管局监管,贷款人未必需要通过压力测试,然而利率普遍以月息计算,若以1.5厘起计算,年息最少达18厘,个别情况甚至更高,远高于“一按”的实质按息水平。笔者建议,置业人士应尽量避免借取高息贷款,选购心仪的物业时亦宜先评估个人还款能力,否则一旦遇上加息周期或楼市调整周期,随时超出预算或陷入资不抵债的困境。

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