新闻专栏
6月
30
银行加息 M-Rate创17个月新高 P按计划使用比率势续升

本港银行由三月份起,将拆息(H)按揭利率由H+0.7%起四度上调,令实质按息上升。今日有个别银行将调整拆息(H)按揭利率调升至最高H+2.5%,意味着下半年整体按息仍有上升空间,置业人士宜为加息作好预备。

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,按息过去一直维持处于异常低位,目前本港按息正进入“正常化”之过程,由于资金出路增加,银行转向争取较有利可图的业务,故由三月中旬起四度上调按揭利率,根据经络按揭转介数字显示,反映最新实际按息水平之“经络按息”于四月份已突破1.3% (图一),为09年12月后的17个月新高,预期下半年本港按息仍有一段上升空间。

由于市场预期美国加息条件有限,预期P按波动性较H按为低,加上部份银行取消H按现金回赠优惠,个别需要资金即时应急的业主逐转投选择现金回赠较高的P按计划,令选用P按之比重回升,根据金管局住宅按揭调查数据显示,五月份拆息(H)挂勾按揭计划之选用比重最新跌至87.2%,连续下跌四个月并创十一个月新低,至于以最优惠利率(P)为基准之按揭计划,使用比重则逐步上升,亦一如经络按揭上月所料,P按使用比重最新达11.7%,突破一成水平。

而是次有银行将拆息(H)按揭利率调整至最高H+2.5%,即实质按息达2.7%(表一),以一个200万元物业,承造七成按揭,供款期20年计算,与P按实质2.15%比较,加息后之H按每月供款支出较P按多出373元,预料此举将吸引更多用家于下半年转用P按,因此P按使用比率将进一步增加。

(图一)


(表一)息口上调供款变化

 

最优惠利率按揭计划(P)

拆息按揭计划(H)

 

P计划

H计划一

H计划二

H计划三

按揭计划

全期
P-3.1%

全期
H+1.5%

全期
H+2% 

全期
H+2.5%

实际按息

2.15%

1.7%

2.2%

2.7%

每月供款额

$7,182

$6,885

$7,215

$7,555

P计划与H计划之供款比较

节省$297

增加$33

增加$373

每月供楼负担比率

26%

24.9%

26.1%

27.4%


注:以上计算乃假设楼价及居于私人住宅的家庭入息中位数维持不变
以一个200万元物业、承造七成按揭 、供款期为20年计算
*H以银行公会于6月30日公布之一个月同业拆息0.2%计算
^P为5.25%
每月供款负担比率 = (每月供款 / 居于私人住宅的家庭入息中位数) x 100%
以统计处公布之2011年第1季居于私人住宅之家庭入息中位数为$27,600计算
资料来源:经络按揭转介研究部

 
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