新闻专栏
4月
27
选择合适供款年期 为退休作好准备

香港政府统计处于二○一一年六月至八月期间进行人口普查,调查结果显示,二○一一年自置居所的家庭数目较二○○六年增加59,463个至1,233,595个,逾百万个自置居所当中,有741,334个住户并没有按揭及贷款,占比例约六成,可见大部份业主已无楼债。

上文笔者建议按揭贷款人因应息口周期选择合适的供款年期,因为楼宇按揭每月的供款分为两部份,一部份是“利息”,另一部份是“本金”,当中利息占每月供款比例会随息口走势而变化。以现时低息环境而言,利息占每月供款比例相对较低,故缩短供款年期有助尽早赎回物业。当然亦有部份贷款人见贷款成本极低,认为无须急于清还贷款,或将资金投入于更高回报的投资,将赎楼的时间推迟。

事实上,香港没有强制性的退休年龄,只见强积金条例订明65岁为退休年龄。回顾上一代的香港人,毕业后投入社会工作,直至30岁左右拥有稳定经济基础,才实行置业计划,而普遍选择少于20年的供款年期,因此若以65岁作为退休年龄参考标准计算,供满物业后仍有多于15年的时间才达至退休年龄。由历史数据可见,及至二○○四年至二○○六年本港进入加息周期,基于部份贷款人需要延长供款年期以降低每月供款,平均供款年期才显著急升。

二○○八年金融海啸过后,本港虽然进入了超低息时代,但平均按揭供款年期却持续增长,新一代置业人士的平均按揭供款年期已超过24年,换言之在退休前约10年才将物业供满。假如置业人士延长供款年期至30年,甚至个别银行提供的40年上限,则有机会年届退休仍要继续偿还楼债。更值得注意的是,由于该类置业人士的供款年期已达上限,因此一旦加息周期重临,也没法再透过延长年期以减少每月的供款支出,增加供款负担,甚至影响退休计划。

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