新闻专栏
8月
18
转按留意息率走势及房策限制

去年按揭市场受惠拆息低企,拆息挂勾按揭计划(H)的实际利率屡创新低,与最优惠利率(P)为基准的按揭计划比较,悭息效果显著,因此市场掀起一股P按转H按的热潮,带动全年的新批转按金额及宗数分别录得971.2亿元及45,477宗,创有纪录以来的新高。不过随着政府推出多项收紧按揭措施及银行逐步调升按息影响,本年的新批转按金额及宗数已连续三个月下跌。笔者认为,目前市民计划转按,不但要注意息率走势、罚息期及现金回赠优惠,同时亦要留意房屋政策方面的限制。

本年三月份银行逐步上调拆息按揭利率,H按与P按的实质按揭利率距离已收窄至少于50点子,H按悭息优势相对减少,至于现金回赠方面,虽然仍可以弥补部份律师费及一般手续费,但亦较以往逊色,因此P按转H按的热潮有所减退。更重要的是,现时部份物业在转按时会受收紧按揭措施所限制,举例业主早年以九成按揭购入一个600万元的物业,希望在罚息期过后转为七成按揭,理论上没有问题,不过假如物业同期升值两成,市值达700万元以上,根据新措施限制,物业价值700至1,000万元的按揭成数上限仅六成,换言之业主不能转为七成按揭,贷款额亦不可多于500万元,故此措施出台后,亦压抑了此类物业的转按需求,根据经络按揭转介数字显示,P按转H按的客户比例,已由去年95.9%高位大幅回落至八月份的72.2%。

不过细价物业转按则未受影响,以经络客户为例,何先生在2005年为其价值约340万元的物业签订旧有按揭计划P+0.25% (P=5.25%),实际按息5.5%,若选择转按至H按,即使拆息(H)挂勾按揭利率调升了达到H+1.85%,以一个月同业拆息0.22%计算,实际按息为2.07%,明显较旧计划着数,故一直沿用此类旧有按揭计划的业主现阶段仍然可考虑转按。

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