新闻专栏
11月
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购买银主盘须知(三)

上文提到,“银主盘”交易缺乏弹性,个别会受到短成交期的束缚影响,而较难借取高成数按揭,不过整体而言,银行对于“银主盘”的按揭取态亦正面乐观,只要“银主盘”不是凶宅,又不牵涉钉契、业权及僭建等复杂背景,基本上甚少会遭拒诸门外。

“银主盘”最吸引之处,莫过于造价相宜,因此虽然背景复杂,但仍然不乏捧场客支持。因为如果业主本身有议价能力,已经可在二手市场上将单位以高价放售,从而抵偿所有贷款及欠债,无须透过在拍卖场上竞投出售,可惜“银主盘”质素普遍较逊色,故开价往往未如新盘或二手物业的业主那么叫价进取。此外,“银主盘”以公开拍卖,价高者得方式出售,事前必须有足够的广告宣传,并仔细列明拍卖的时间、地点及物业资料等详情,如果物业开价过高,变相难以吸引买家,这可以理解“银主盘”开价较低的原因。

近年楼价处于升势,加上成交活跃,连带“银主盘”造价亦见理想,个别甚至能够以贴市价易手。究其原因,楼市处于上升周期当中,物业创新高价成交个案屡见不鲜,物业估值主要根据土地注册处纪录的成交个案作为参考,故“银主盘”估值亦因应市况而出现调升。直至今年,政府连环出招为楼市降温,除物业成交量显著减少外,二手楼业主开始愿意将议价空间扩阔,以促成交易,预期土地注册处数据将逐步反映楼价走势,笔者相信,届时“银主盘”的估价亦无可避免跟随下调。

一般而言,“银主盘”之所属银行对该物业的按揭取态会较乐观,然而每间银行或测量行对物业价值的评估准则始终各有不同,为确保顺利上会,建议“银主盘”买家先为物业进行全面估价,有需要更可寻求专业按揭转介提供预先估价服务。

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