新闻专栏
7月
22
资金欠出路 下半年楼市交投料改善
经络:预测2016年下半年一二手及转按贷款全线上升

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆表示,2016年上半年全球政经不稳,而且两地股市表现反覆,资金欠缺出路,本港楼价经过数个月调整后,展现出一定的抗跌力,而按揭市场竞争相当激烈,经过首季的楼市寒冬后,本港银行先后下调按揭利率,由H加1.7厘,逐步减至H加1.5厘,首年定按亦低见1.75厘。虽然年初一二手住宅成交较沙士时低迷,不过次季买家逐渐回复入市信心,楼价止跌回升。

6月英国公投最终决定“脱欧”,未来资金回流动向属未知之数,令美国加息预期再降温,下半年利率料仍处于低水平,银行维持积极放贷态度,新盘销售空窗期过去,楼市交投及按揭贷款价量可望改善。虽然下半年贷款数字将较上半年佳,不过全年来看仍然会出现显著的调整,预期新取用按揭贷款金额按年下跌30%至1,707亿元,宗数跌幅较少,按年下跌20%至73,446宗(图一)

图一

2016年上半年楼按市场回顾:

1. 上半年新取用按揭贷款额料跌四成

虽然本港未有跟随美国于去年底加息,不过今年首季楼市出现冰封局面,除未有大型新盘应市外,二手买家亦普遍持观望态度,直到次季楼价累积一定的跌幅后,买家才开始回复入市信心。根据金管局住宅按揭调查数据显示,总结今年首5个月,新取用按揭贷款额累计录得640.98亿元及20,070宗,按年分别大减39.4%及37.8%,累计宗数为1997年以来有纪录新低;而首5个月新批按揭贷款额累计按年大减35.7%至865.08亿元,宗数亦跌34.4%至26,276宗,累计宗数及金额分别为13及9年新低。总结2016年上半年,按揭贷款先跌后回稳,预计新取用按揭贷款金额仅791亿元,与去年上半年的1,250亿元比较,跌幅接近四成(图二)

图二

2. 中细价物业再成市场主流

虽然去年购买力转投至中上价物业,推动该类物业按揭贷款比例创新高,但从经络按揭转介研究部数字可见,按客户购买的物业价格划分,随着楼价持续下跌,今年上半中细价物业(200万至500万元)已重新获得买家追捧,其按揭贷款比例由去年上半年的36.6%,回升14.3个百分点至50.9%,而中上价物业(500万至1,000万元)则按年下跌11.5个百分点至36.4%。至于逾千万元物业占比亦下跌至8.9%,其中2.6%为2,000万元以上物业(图三)

图三

3. 内地客入市比例回升至8%

自从本港楼价由2009年起连续攀升,加上非本地客买楼的印花税限制,令入市成本大幅上涨,内地客宁愿选择往较低水的海外物业市场寻宝,惟根据经络按揭转介研究部数据显示,随着楼价已从高位回落逾一成、新盘加推税项优惠(例如买家印花税(BSD)回赠),以及人民币开始持续贬值等因素,内地客入市比例于今年上半年回升至8% (期内楼价累跌4.3%),除已连升3个月之外,亦是2013年下半年后的半年度新高,反映内地客入市意欲增加 (图四),而五月购买中上价物业的内地客占47.2% (图五)

图四

图五

2016年下半年楼按市场前瞻:

1. 一手按揭贷款额料显著回升

复活节长假及五一黄金周楼市气氛出现好转,而且美国加息步伐较预期缓慢,本港银行赶加息前推按揭优惠抢市占率,加按及转按活动明显增加。踏入下半年,发展商正酝酿推出多个大型新盘,新盘大战即将开锣,续以加佣、税项回赠、高成数一按等作招徕,预期按揭贷款进一步回稳,料下半年新取用按揭贷款宗数30,515宗,较上半年的24,570宗回升24%,涉及金额916亿元,较上半年的791亿元回升16%;新批一手按揭额料升31%至342亿元;新批二手及转按按揭额料升10%至931亿元(表一)

表一

注:最新2016年5月份数据,6月份及下半年为预测数字

 

2. 全年新取用按揭贷款额料跌三成

2016年可推售新盘估计约31,200伙,根据土地注册处数据显示,上半年一手住宅注册宗数5,616宗;下半年可推售新盘估计约18,872伙,预计下半年一手住宅注册宗数逾8,000宗。同时,目前转按的诱因及需求大,可助套现周转、悭息,以及赚取现金回赠,上半年转按(8,361宗)占新批按揭(26,276宗)数目逾三成。基于一手及转按按揭额显著带动之下,预期下半年按揭贷款数字较上半年佳,唯受上半年数字影响,全年新取用按揭贷款金额按年下跌30%至1,707亿元,但宗数跌幅料较小,按年下跌20%至73,446宗(表二)

表二

​注:最新2016年5月份数据,6月份及下半年为预测数字

 

3. 料转按显著上升 H按挑战九成占比

近期银行进一步下调定按及H按息口,市场上最新定息已低至首年1.75%,而多间银行H按息率亦低至H+1.5%,预期这两类产品将会继续成为焦点。根据金管局住宅按揭调查数据显示,3月定息按揭计划使用比例创出9.2%的逾11年新高,惟浮息按揭计划仍主导市场,当中因目前H按实际息率低至1.74 厘,P按实际息率维持2.15厘水平,息差拉阔至0.41个百分点,H按悭息效果明显,故5月H按使用比例升至85.8%,重返去年6月水平;而P按计划使用比例则跌至6.9%,为逾五年低位;定按亦跌至5.3%的半年低位。因H按已由维持多年的H+1.7%,减至现时最低H+1.5%,预期可刺激H按使用比例更上一层楼,挑战九成高位 (图六)

图六

 

4. 本港具条件明年初加息

英国“脱欧”后,金融市场出现波动,金价连升6周、美股先跌后升、英磅跌日圆升,幸港股企稳于2万点楼上;而本港银行体系结余逾2,900亿元,香港银行同业拆息(HIBOR)处于0.24厘的低水平,除非资金突然抽走,HIBOR短期大幅抽升机会不大,本港有条件延至明年初才加息。另外,根据经络按揭转介研究部数据显示,2016年(截至5月)扣除本港通胀率后的经络实际按息(Real M-rate)为-0.75%,已连续近七年处于负按揭利率时期。以此推算,即使2017年香港上调按息,令Real M-rate重返正数,按息相比以往仍属偏低水平(图七)

图七

图八

 

回上頁
按揭计算机
更多功能
楼价
HK$
按揭成数
%
按揭年期
按揭利率
%
结果
按揭金额
HK$
0
按揭期数
0
首期
HK$
0
每月还款
HK$
0
立即估价
手机应用程式

香港湾仔告士打道160号
海外信托银行大厦17楼

營業時間:
星期一至五:上午9時至下午6時
星期六,日及公眾假期休息