新闻专栏
4月
24
财富效应下 套楼换股增?

​有报导指近日股市走势凌厉,造就财富效应,楼市亦因而掀起“套股换楼”热话,即是买家透过股市获利,将资金转投楼市,同时亦有不少业主见物业有所升值,趁楼价高企及乘股市升浪,选择“套楼换股”将资金投入股票市场,究竟现时应该“套股换楼”还是“套楼换股”?
 
笔者认为“套股换楼”及“套楼换股”的举动,两者并无冲突之处,分别在于现时客户本身持有物业还是股票,假如客户本身并无任何物业在手,而现阶段有置业需求,透过“套股换楼”出售股票套现,某程度上等于增加流动资金及首期,一方面可有助提升购买力,变相可增加选择物业的范围,另一方面可减低借贷成本。至于“套楼换股”,顾名思义是利用物业套现资金投入股票市场,姑勿论是将业出售或将物业加按套现,大前提需要有物业在手。而在现时楼价高企及息口处于低位的情况下,普遍业主的持货能力及还款能力仍然甚高,因此放售意欲偏低,换言之加按套现的活动相对较为活跃。
 
值得注意,今年本港楼价持续上扬,根据经络按揭转介研究部数字显示,若以实用面积计算,本港二手住宅平均尺价自今年1月份升穿1万元关口后,维持高企不下,3月份进一步升至10,474元,按月仍有0.5%增长,首季累计升幅达4.9%,期内透过经络加按套现的客户,今年首季占整体按揭比例已超过一成,达10.8%,不但较去年第4季的9.7%增加1.1个百分点,更创2013年第4季后的六个季度新高。另外,从金管局数据亦可见,去年全年转按连加按的贷款金额达431.5亿元,虽然未及2010年旺市时期的一半,但仍录得逾两成增长,踏入2015年第2季,热钱流入带动港股造好,由于股楼一向息息相关,在北水逐向南流之势,楼市交投亦随之转炽。而加按市场中,由于不少上车客借取高成数按揭入市,因此即使细价楼造价持续上升,加按套现的水位十分有限,相反中上价物业的按揭成数较低,随着物业升值,加按套现金额相对较为可观,笔者预期今年加按套现会以中上价物业为主,而贷款金额仍有双位数的上升空间,但增长幅度将不及去年。

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