新闻专栏
2月
16
财务机构三按或以上之楼按贷款额仅占市场1.8%  多重按揭属零星个案
62%财务机构最高按揭成数仅七成

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆指出,近日有评论指细价楼存危机,连日来业界争议之声不断,亦引起市场关注个别物业出现多重按揭的情况,有见及此,经络特别向全港最具规模的20间合作财务机构进行广泛业界谘询,以评估多重按揭对楼市影响。结果发现,上述有承造物业贷款的财务机构,多重按揭的情况并不普遍,而截至2015年1月份,财务机构承造住宅三按或以上的个案只有113宗,估计牵涉总贷款额约4亿,占市场每月平均新取用按揭贷款额只有不足百分之二(仅1.8%),相信即使市况逆转,对整体楼市冲击轻微。

9间财务机构完全没有承造三按或以上的多重按揭
综合上述20间合作财务机构的数据分析,当中有9间财务机构完全没有承造三按或以上的多重按揭,另外11间财务机构即使有承造多重按揭,亦只有零星个案,占全年生意额甚少,与此同时,所有代表财务机构亦表示三按或以上的多重按揭并不普遍 (图一)。

(图一)

62%财务机构最高按揭成数为七成
综合上述数据亦发现,财务机构大部份以承造物业一按及二按为主要业务,即使有少部份承造三按或以上的物业按揭,最高按揭成数亦不会超过物业本身价值。当中有62%的财务机构按揭成数最高为七成(图二),其次为八成及八成半,分别占13%,而占最少数的为七成半及九成按揭,各占6%,反映市场未有过度借贷情况出现。
(图二)

       
财务机构涉及三按或以上的住宅按揭贷款额占市场不足百分之二
根据经络按揭转介研究部及土地注册处最新数据显示,截至2015年1月的现楼按揭注册当中,若以宗数计算,本港住宅按揭贷款涉及三按或以上的个案合共有118宗,而扣除三级制银行(即认可机构),余下的财务机构住宅按揭贷款涉及三按或以上的个案仅录得113宗,占该月7,260宗现楼按揭注册只有1.6%。当中承造三按或以上的主要屋苑为美孚新邨,1月份占3宗,其次为沙田第一城、豪景花园、龙蟠苑、翠丰台及YOHO TOWN,分别各占2宗。

若以金额计算,假设上述113宗涉及三按或以上的个案全部为500平方尺单位,而1月份二手实用面积计算的平均尺价报约10,094元,即楼价约504.7万元,加上大部份财务机构最高按揭成数为七成或以下,以此推算,三按或以上的个案财务机构的住宅按揭贷款额只有4亿元,相比去年第4季金管局公布的平均每月的新取用住宅按揭贷款额218亿元而言,仅占1.8%。由于三按或以上的贷款额占住宅按揭市场比例不足百分之二,加上上述财务机构在审批按揭贷款时亦相当审慎,除要求贷款人提供信贷纪录报告外,按揭成数最高亦不会超过物业本身价值,因此即使业主最后无力偿还贷款,亦不足以动摇整个银行体系稳定。

财务机构近六成客户按息为2.3厘或以下  与银行按息不相伯仲
近年政府收紧按揭成数,业主透过银行贷款的难度与日俱增,相比旺市时期,整体按揭贷款规模已有所缩减,相反,财务机构的商机却因此而增加。以往财务机构以高息见称,不过根据经络按揭转介的资料统计,去年财务机构提供的“一按”息率水平,当中有42%客户可享2.3厘按息优惠,其次有17%客户可享2.2厘,换言之59%客户按息为2.3厘或以下(图三),而即使财务机构提供的“二按”息率,亦有近四成(37.2%)为4.8厘以下。

(图三)

刘圆圆总结,从上述数据可见,三按或以上的多重按揭属少数个案,即使个别承造零星个案,逾六成财务机构的最高贷款额仅占物业楼价之七成或以下,并不超过物业本身价值,因此大量物业突然出现资不抵债的情况并不存在。值得注意的是,美国结束买债后,加息是必然大方向,联储局已一改以往维持长时间低息言论,似为加息铺路,相信今年的息口有上调空间,料初期加息幅度不会太大,首阶段每次加息幅度不多于25点子,全年整体按息上落波幅少于50点子。目前银行以加息三厘做压力测试,因此对正常“一按”贷款影响不大,但多重按揭则会令风险以杠杆倍数增加,建议此类业主趁早为加息周期做好压力测试及风险管理。

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