新闻专栏
11月
29
评估新居屋利弊

首批2,160伙新居屋即将推出市场,相信可令上车客受惠,房委会指最快今年12月底开始接受申请预售,并于明年3月及5月分别进行抽签及拣楼。不过市场人士忧虑,首批新居屋2016年入伙,届时美国很大机会启动加息,而在息口上升的情况下,将增加业主的供款负担。

值得注意,新居屋为资助房屋,上述单位售价由187.35万元至326.46万元不等,实用面积介乎371至511平方尺,入场费较同类型面积的私楼为低,相等于市价七折出售,因此购买新居屋可享即时折扣好处,而且白表客及绿表客的按揭成数最高可达九成及九成半,前者与私楼市场水平相若,后者则超越较私楼市场的九成按揭上限,换言之相对占优。

不过以折扣价购入资助房屋背后的代价就是要承受较私楼多的限制,举例说明,私楼可直接在自由市场上买卖及放租,然而资助房屋需要在自由市场上买卖及放租,必须根据折扣率向政府补回地价,而按揭计划方面,资助房屋的业主选择较为有限,银行一般只为资助房屋提供以最优惠利率为基准的P按计划,买家将未能享受私楼现时按揭产品最主流的同业拆息挂的H按计划,由于现时P按计划实际按息一般较H按计划实际按息高出0.22%,相比之下,资助房屋的按揭息率优惠明显较私楼逊色,而且亦没有定息按揭计划可以选择。与此同时,新居屋的按揭年期最长只有25年,与私楼最长的30年比较亦逊色,两者相差达5年。

现时新居屋家庭入息上限为46,000元,以九成按揭及20年还款年期计算,购买楼价最贵的约326万元单位,现时最优惠利率(P)为基准的按揭计划,实际按息约2.15厘,即每月供款为15,073元,供款占入息比率只有32.77%,假设加息3厘,每月供款上升至19,635元,供款所占比例仍少于入息一半水平,属于合理水平。若以资助房屋最长25年还款年期计算,则每月供款为12,669元,供款占入息比率只有27.5%,假设加息3厘,每月供款上升至17,434元,供款占入息比率亦仅升至37.9%,不足四成,负担尚算轻松。笔者认为,毕竟楼市升跌有其周期性,置业涉及投资成份,自必然有风险,并无必胜公式,除非是租客,才承受较少因为楼价上落构成的风险,因此不论私楼以及资助房屋的买家,入市前宜审慎评估个人还款的能力。

回上頁
按揭计算机
更多功能
楼价
HK$
按揭成数
%
按揭年期
按揭利率
%
结果
按揭金额
HK$
0
按揭期数
0
首期
HK$
0
每月还款
HK$
0
立即估价
手机应用程式

香港湾仔告士打道160号
海外信托银行大厦17楼

營業時間:
星期一至五:上午9時至下午6時
星期六,日及公眾假期休息