新闻专栏
7月
16
落实五千个无须补地价购居屋名额 为市场释放逾25万个合资格居屋单位

今日行政长官梁振英表示会复建居屋,并计划明年一月起,每年让五千名合资格的白表申请人可无须补地价购买居屋。经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆认为,房屋新供应仍需时兴建及落成,在远水未能救近火之际,让白表申请人可以透过免补地价方式购买二手居屋,去年二手居屋注册量有逾6,800个,二○一○年更有逾11,000个,免补地价购买居屋将令注册量上升,对符合申请资格人士而言极具吸引力,也可解其燃眉之急,但碍于居屋的流通率一直偏低,预期实际的受惠者未必会有很多,对纾缓整体置业需求帮助不大。

过去十五年,二手居屋成交 (包括已补地价的自由市场及未补地价的第二市场) 占二手住宅市场的份额其实有限。根据经络按揭转介研究部数据显示,由九七年至今,历年二手居屋注册量占二手住宅比例最高只有九九年录得的14.6%,而○四年及后,该比例亦一直维持一成以下,反映二手居屋的流转量较私楼市场为低。即使居屋停售多年,政府近年已积极推出多项措施,包括将房委会的按揭还款保证期由25年延长至30年及推出由香港按揭证券公司承办的补地价贷款担保计划,务求透过活化二手居屋增加市场供应,不过最新数字反映,此举并未有增加买家对二手居屋的注意力,截至二○一二年上半年,二手居屋占二手住宅注册量之比例亦只有9.7%,仍不足一成(图一)。 

放宽白表人士购买二手居屋 料不会刺激楼市升温
现时居屋单位总数约32万个,当中有八成尚未补地价,一旦措施落实,可间接为市场释放逾25万个即时可流通之单位。相对于私人住宅物业,尺价低水及实用率高的二手居屋理应十分吸引,然而随着近年楼价拾级而上,居屋价格也累积了一定的升幅,除非居屋业主本身已具备好转战私楼市场的财政能力,否则不会随便将手持之居屋单位放售,故此实际上可供选择的未补地价居屋,数目将会远低于25万个。刘圆圆相信,政府是次放宽白表人士购买二手居屋的名额即使达到5,000个,对市场而言仅属气氛上之影响,料不会刺激楼市升温。 

居屋按揭市场吸引力增
相反,按揭市场规模持续萎缩,上述措施落实将吸引银行积极部署争取居屋按揭市场,以开拓更多客源,扩大市场份额。现时未补地价居屋,实际按息与市场水平相若,银行对于此类居屋按揭的态度亦正面,究其原因,政府会为银行,为未补地价的居屋第二市场提供按揭还款保证,将贷款风险大大降低,一旦遇上断供情况,业主未能偿还的按揭贷款将会由政府承担。而去年底,居屋第二市场的按揭还款保证期已延长至30年,进一步增加银行的保障,因此可以理解银行为何乐意承造此类居屋按揭。根据经络按揭转介研究部数据显示,居屋按揭所占比重连续两个月处于升轨,最新六月份的居屋按揭占比录得3.4%,按月再升0.8个百分点(图二)。 

图一

图二

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